У штаті Нью-Джерсі набув чинності закон, який забороняє використовувати системи штучного інтелекту та алгоритмічне програмне забезпечення для формування вартості оренди житлової нерухомості. Документ підписала губернаторка штату Мікі Шеррілл. Закон став черговим кроком у боротьбі американської влади з алгоритмічним ціноутворенням, яке, на думку регуляторів, може негативно впливати на конкуренцію та сприяти подорожчанню житла.
Документ також передбачає створення спеціального онлайн-порталу, через який орендарі зможуть повідомляти про можливі порушення нового законодавства та випадки використання забороненого програмного забезпечення.
Чому виникла необхідність у такій забороні
Протягом останніх років у США активно обговорюється вплив алгоритмічних систем на ринок оренди житла. Йдеться про спеціалізовані програмні продукти, які аналізують великі масиви ринкових даних, рівень заповнюваності об'єктів, попит, пропозицію, динаміку цін та інші показники, після чого рекомендують власникам нерухомості оптимальний розмір орендної плати.
На думку прихильників нового закону, проблема полягає не у використанні штучного інтелекту як такого, а в тому, що подібні системи можуть отримувати інформацію від великої кількості орендодавців одночасно та формувати рекомендації, які фактично призводять до однотипного підвищення цін на значній частині ринку. У результаті конкуренція між власниками житла зменшується, а орендарі втрачають можливість знаходити дешевші пропозиції.
Саме цей фактор, за словами губернаторки Мікі Шеррілл, став однією з причин погіршення доступності житла у штаті та стрімкого зростання орендних ставок.
Справа RealPage стала каталізатором змін
Передумови нового закону сформувалися ще у 2025 році, коли тодішній губернатор Нью-Джерсі Філ Мерфі ініціював антимонопольний позов проти компанії RealPage та кількох великих операторів житлової нерухомості.
Позов ґрунтується на твердженні, що програмне забезпечення компанії аналізувало конфіденційні дані орендодавців та рекомендувало практично однакові підходи до підвищення орендної плати. На думку позивачів, це могло суттєво обмежувати ринкову конкуренцію та підтримувати завищений рівень цін на житло.
Схожі претензії до алгоритмічних систем ціноутворення вже розглядаються й в інших штатах США, а також на федеральному рівні.
Що зміниться для власників нерухомості
Новий закон не забороняє використовувати сучасні цифрові технології для управління нерухомістю або аналізу ринку. Обмеження стосується саме алгоритмів, які автоматично рекомендують або формують орендні ставки на основі інформації, отриманої від інших учасників ринку, якщо це може впливати на рівень конкуренції.
Фактично регулятор намагається не допустити ситуації, коли програмне забезпечення починає виконувати роль неупередженого аналітика, а інструмента координації цінової політики між великою кількістю орендодавців.
Чому ця новина важлива
Рішення Нью-Джерсі демонструє нову тенденцію у сфері державного регулювання штучного інтелекту. Якщо раніше основна увага приділялася питанням конфіденційності даних та авторського права, то сьогодні дедалі більше країн і регіонів починають оцінювати вплив AI на конкурентне середовище та ціноутворення.
Для ринку нерухомості це може стати початком нової практики, коли використання алгоритмів визначення вартості продажу чи оренди житла розглядатиметься не лише як технологічне рішення, а й як потенційний предмет антимонопольного контролю.
Аналітика ON.UA
Сама по собі заборона штучного інтелекту не означає відмову від цифровізації ринку нерухомості. Навпаки, регулятори дедалі чіткіше розділяють два різні сценарії використання AI. Перший — допомога власнику або рієлтору в аналізі ринку, прогнозуванні попиту, оцінці ліквідності чи автоматизації бізнес-процесів. Другий — використання алгоритмів для синхронізації цінової поведінки великої кількості учасників ринку, що потенційно може обмежувати конкуренцію.
Саме тому майбутнє штучного інтелекту в нерухомості, найімовірніше, буде пов'язане не зі зменшенням його використання, а з більш жорсткими правилами прозорості, контролю джерел даних та відповідальності за алгоритмічні рішення. Для PropTech-компаній це означає необхідність будувати AI-сервіси таким чином, щоб вони підсилювали експертність користувача, а не створювали ризики порушення антимонопольного законодавства.