Європейський ринок елітної нерухомості дедалі чіткіше поділяється на дві групи міст. Одні продовжують активно залучати міжнародний капітал і демонструють стабільне зростання вартості преміального житла, тоді як інші стикаються зі зниженням попиту через зміни податкової політики, високу вартість фінансування або втрату конкурентних переваг.
Саме таку картину демонструє дослідження Prime Global Cities Index міжнародної консалтингової компанії Knight Frank за підсумками першого кварталу 2026 року.
Швейцарія та Іспанія очолили європейський рейтинг
Найвищі темпи річного зростання цін серед європейських міст зафіксовано у Цюриху та Мадриді. В обох випадках преміальна житлова нерухомість подорожчала на 4,8% порівняно з першим кварталом 2025 року.
Далі розташувалися Женева із приростом 4,2%, Лісабон — 3,4%, Франкфурт — 3,2%, Берлін — 2,9%, Дублін — 2,5%, Монако — 2,3%, Париж — 1,5%, Бухарест — 1% та Відень — 0,3%.
Натомість негативну динаміку продемонстрували лише кілька ринків. У Стокгольмі ціни знизилися на 0,7%, у Мілані — на 0,9%, а найбільше падіння зафіксовано в Лондоні — мінус 4% за рік.
Чому саме Цюрих став одним із лідерів
Швейцарський ринок традиційно залишається одним із найбільш стабільних у світі.
Knight Frank пояснює високі результати Цюриха та Женеви поєднанням кількох факторів: стабільного податкового середовища, постійного припливу міжнародного капіталу, високого рівня політичної передбачуваності та значного попиту з боку заможних іноземних покупців. Для власників великих статків преміальна нерухомість у Швейцарії дедалі більше виконує функцію захисного активу. На відміну від спекулятивних ринків, покупці тут орієнтуються не лише на майбутнє зростання вартості, а й на довгострокове збереження капіталу.
Саме тому навіть помірне підвищення цін у Швейцарії часто сприймається як ознака стійкого попиту, а не перегріву ринку.
Мадрид і Лісабон залишаються головними магнітами Південної Європи
Другим центром зростання стала Іберія. На думку Knight Frank, Мадрид і Лісабон продовжують вигравати завдяки поєднанню відносно доступніших цін, високої якості життя, сприятливого клімату та значного інтересу міжнародних покупців.
Протягом останніх років саме ці міста стали одними з найбільш популярних напрямків для підприємців, інвесторів, цифрових кочівників і покупців другого житла. Навіть після згортання окремих програм податкових стимулів попит залишається достатньо високим, щоб підтримувати подальше зростання вартості преміальної нерухомості.
Лондон більше не є беззаперечним лідером
Найцікавішим результатом дослідження стало становище Лондона. Ще десять років тому британська столиця фактично була головним європейським центром інвестицій у преміальне житло. Сьогодні ситуація змінилася.
За даними Knight Frank, Лондон став єдиним європейським ринком, який за останні п'ять років продемонстрував загальне зниження вартості елітної нерухомості — приблизно на 5%.
Серед основних причин називають:
- високий гербовий збір під час купівлі дорогого житла;
- скасування спеціального податкового режиму для нерезидентів (non-dom);
- високі процентні ставки та дорожче фінансування;
- посилення податкового навантаження для заможних інвесторів.
Це не означає, що Лондон утратив статус одного з найважливіших світових фінансових центрів. Проте частина міжнародного капіталу поступово переорієнтовується на інші юрисдикції, де податкові умови залишаються більш конкурентними.
П'ятирічний рейтинг виглядає інакше
Якщо аналізувати не один рік, а довший період, лідери дещо змінюються. Найвищий приріст цін серед європейських міст за останні п'ять років продемонстрував Мілан — плюс 36,2%. На другому місці опинився Мадрид із результатом близько 29,7%. Третю позицію посів Цюрих, де преміальне житло подорожчало на 27,5%.
Така статистика показує, що навіть короткострокові коливання не завжди відображають реальну довгострокову динаміку.
Чому елітний сегмент живе за власними правилами
Преміальна нерухомість дедалі менше залежить від тих самих факторів, що визначають масовий житловий ринок. Якщо для звичайних квартир вирішальне значення мають іпотечні ставки, доступність кредитування та доходи населення, то покупці елітного житла орієнтуються на зовсім інші критерії.
Вони оцінюють:
- політичну стабільність;
- податкову систему;
- захист права власності;
- якість фінансової системи;
- міжнародну мобільність;
- рівень безпеки;
- можливість диверсифікації капіталу.
Саме тому міста з прогнозованою економічною політикою часто демонструють більш стійке зростання, навіть якщо їхня економіка розвивається повільніше за інші.
Європа перестає бути єдиним ринком
Ще кілька років тому багато інвесторів розглядали європейську елітну нерухомість як єдиний клас активів. Сьогодні це вже не працює.
Між окремими містами сформувалися значні відмінності. Швейцарія приваблює капітал стабільністю. Іспанія - поєднанням вартості, способу життя та міжнародного попиту. Італія отримує підтримку завдяки розвитку фінансових центрів і податковим механізмам. Велика Британія, навпаки, стикається з наслідками зміни податкової політики. У результаті інвестори дедалі частіше обирають не просто країну, а конкретне місто та конкретну юрисдикцію.
Аналітика ON.UA
Останній рейтинг Knight Frank показує, що європейський ринок преміальної нерухомості входить у новий етап розвитку. Якщо раніше головним фактором була престижність міста, то сьогодні дедалі більшого значення набувають передбачуваність економічної політики, податкові умови та здатність країни залучати міжнародний капітал.
Саме тому лідерами зростання стають Цюрих, Женева, Мадрид і Лісабон. Водночас приклад Лондона демонструє, що навіть найвідоміший світовий ринок може втрачати позиції, якщо змінюється регуляторне середовище або зростає податковий тиск на заможних інвесторів.
Для України цей рейтинг є насамперед орієнтиром на майбутнє. Після завершення війни конкуренція між містами відбуватиметься не лише за туристів чи бізнес, а й за міжнародний капітал. Досвід європейських мегаполісів показує, що довгострокову вартість нерухомості формують не лише якість житла та престиж локації, а й довіра до інститутів держави, прозорість правил гри та стабільність економічної політики.