Багато інвесторів оцінюють привабливість нерухомості лише за одним показником — ROI (Return on Investment). Він дозволяє швидко порахувати, наскільки ефективно працюють вкладені кошти, тому часто використовується під час порівняння різних об'єктів. Проте на практиці високий ROI далеко не завжди означає вигідну інвестицію. Якщо дивитися лише на цей показник, можна зробити хибні висновки та недооцінити реальні ризики.
Що таке ROI
ROI — це показник рентабельності інвестицій, який демонструє, який прибуток приносить вкладений капітал.
Найпростіша формула виглядає так:
ROI = (Чистий прибуток / Сума інвестицій) × 100%
Наприклад, якщо квартира коштувала 100 000 доларів, а за рік принесла 8 000 доларів чистого доходу, річний ROI становитиме 8%. На перший погляд усе просто. Але саме тут починаються нюанси.
ROI не враховує зміну вартості нерухомості
Найбільший недолік цього показника полягає в тому, що він часто аналізує лише поточний дохід. Наприклад, квартира приносить лише 5% орендної прибутковості, але за три роки сама нерухомість подорожчала на 40%. Формально ROI виглядає невисоким, хоча фактичний прибуток інвестора значно більший. Буває й протилежна ситуація. Об'єкт демонструє високий орендний дохід, але поступово дешевшає через погану локацію, моральне старіння будинку або скорочення попиту. У такому випадку красивий ROI приховує втрату капіталу.
Формула не показує ризики
Дві квартири можуть мати однаковий ROI — наприклад, 9% на рік. Але одна знаходиться у великому обласному центрі, де житло легко продати за кілька тижнів, тоді як інша — у невеликому місті з низькою ліквідністю. На папері показники однакові, але рівень ризику для інвестора відрізняється кардинально.
ROI також не враховує:
- ризик простою квартири без орендарів;
- можливе зниження орендних ставок;
- складність подальшого продажу;
- юридичні ризики;
- зміни законодавства та оподаткування.
Не всі витрати потрапляють до розрахунку
Досить часто інвестори рахують лише вартість квартири та майбутню орендну плату. При цьому забувають про додаткові витрати:
- ремонт;
- меблі та техніку;
- податки;
- страхування;
- послуги керуючої компанії;
- комісію агентства;
- витрати на пошук орендарів;
- простої між орендами.
У результаті заявлений ROI може суттєво відрізнятися від фактичної прибутковості.
ROI не враховує час
Ще один важливий недолік — цей показник практично не бере до уваги фактор часу. Припустимо, два інвестори заробили по 50 000 доларів. Перший отримав цей прибуток за три роки. Другий — за десять. Формально абсолютний результат однаковий, але ефективність використання капіталу зовсім різна. Саме тому професійні інвестори часто використовують складніші показники, зокрема IRR (Internal Rate of Return) або NPV (Net Present Value), які враховують часову вартість грошей.
На що ще варто дивитися інвестору
Під час оцінки нерухомості ROI має бути лише одним із критеріїв.
Не менш важливо аналізувати:
- потенціал зростання вартості об'єкта;
- ліквідність;
- попит на оренду;
- перспективи розвитку району;
- інфраструктуру;
- майбутню конкуренцію серед новобудов;
- якість забудовника;
- витрати на утримання.
Саме сукупність цих факторів формує реальну інвестиційну привабливість нерухомості.
Аналітика ON.UA
ROI — це чудовий інструмент для швидкого порівняння кількох об'єктів, але він не може бути єдиною підставою для прийняття інвестиційного рішення. Досвідчені інвестори оцінюють нерухомість комплексно, поєднуючи аналіз орендної прибутковості, потенціалу зростання капіталу, ліквідності та ризиків.
У багатьох випадках об'єкт із нижчим ROI може виявитися значно вигіднішою інвестицією в довгостроковій перспективі, ніж квартира з красивими цифрами у рекламній презентації. Саме тому перед купівлею варто аналізувати не лише формулу, а й сам актив, ринок і перспективи його розвитку.