Здавання квартири, будинку, кімнати, гаража або комерційного приміщення в оренду може бути для власника додатковим заробітком або повноцінним джерелом регулярного доходу. Однак з погляду податкового законодавства отримані від орендаря кошти не є неформальним переказом між двома фізичними особами, а вважаються оподатковуваним доходом, який необхідно належним чином задекларувати та з якого потрібно сплатити встановлені податки.
Порядок оподаткування залежить від того, хто здає нерухомість, кому саме вона передається в оренду та чи має така діяльність ознаки систематичного бізнесу. Для власника однієї квартири, яку він здає іншій фізичній особі на тривалий строк, діятиме один механізм, тоді як для регулярної подобової оренди кількох об’єктів може знадобитися реєстрація фізичної особи — підприємця.
Які податки сплачує звичайна фізична особа
Якщо власник нерухомості не зареєстрований як підприємець і здає квартиру, будинок або інший об’єкт іншій фізичній особі, отримана орендна плата оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 5%.
Загальне податкове навантаження в такому випадку становить 23% від оподатковуваного орендного доходу. Саме такі ставки Державна податкова служба застосовує до доходів від оренди, отриманих фізичними особами, які не ведуть цю діяльність у статусі ФОП. Наприклад, якщо квартира здається за 20 000 гривень на місяць, річний валовий дохід власника становитиме 240 000 гривень. За умови, що вся ця сума визнається оподатковуваним доходом, ПДФО становитиме 43 200 гривень, військовий збір — 12 000 гривень, а загальна сума податків за рік сягне 55 200 гривень.
Власнику при цьому залишиться 184 800 гривень до врахування витрат на ремонт, простої квартири, комунальні платежі, страхування, послуги агентства та утримання будинку. Саме тому фактична чиста прибутковість оренди може бути помітно нижчою, ніж просте співвідношення річної орендної плати до вартості житла.
Хто повинен нараховувати та сплачувати податки
Порядок сплати залежить від статусу орендаря. Якщо нерухомість орендує інша звичайна фізична особа, яка не є підприємцем або самозайнятою особою, відповідальність за нарахування і сплату податків покладається безпосередньо на власника житла.
У такому разі орендодавець самостійно визначає отриманий дохід, розраховує ПДФО та військовий збір, перераховує кошти до бюджету, а після завершення року подає декларацію про майновий стан і доходи. ДПС окремо наголошує, що цей обов’язок стосується не лише квартир і будинків, а й кімнат, гаражів, дач, земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості.
Якщо ж орендарем є юридична особа або ФОП, який виплачує дохід фізичній особі, саме орендар зазвичай виконує функції податкового агента. Він повинен нарахувати, утримати та перерахувати податки до бюджету під час виплати орендної плати, а власник отримує вже суму після відповідних утримань. Тому перед підписанням договору важливо чітко визначити статус орендаря і зафіксувати, хто саме відповідає за податкові платежі. Сам текст договору не може скасувати вимоги Податкового кодексу, однак повинен правильно відображати механізм розрахунків між сторонами.
Коли потрібно сплачувати податки з оренди
Поширеною є думка, що власник квартири може один раз на рік подати декларацію, а потім до 1 серпня сплатити всю суму податків. Насправді для орендодавця, який отримує гроші від іншої фізичної особи, законодавство передбачає також квартальний порядок сплати.
ПДФО та військовий збір з доходу, отриманого від фізичної особи — орендаря, власник має самостійно сплачувати протягом 40 календарних днів після завершення відповідного кварталу. У річній декларації він уже зазначає загальну суму отриманого доходу, податки, сплачені протягом року, та остаточні податкові зобов’язання.
Таким чином, власнику не слід чекати завершення року, щоб уперше розрахуватися з бюджетом. Якщо квартира здавалася протягом усього року, податкові платежі мають здійснюватися після кожного кварталу, а річна декларація використовується для підсумкового декларування доходу. До 1 серпня сплачується сума податкового зобов’язання, остаточно визначена у річній декларації, з урахуванням платежів, які вже були перераховані протягом року.
Коли потрібно подавати декларацію
Доходи, отримані протягом 2025 року, необхідно було задекларувати до 1 травня 2026 року, фактично не пізніше 30 квітня. Податкові зобов’язання, визначені за результатами річної декларації, громадяни повинні сплатити до 1 серпня 2026 року. Такий самий принцип діятиме і надалі: декларація подається до 1 травня року, що настає за звітним, якщо законодавство не буде змінено. Наприклад, орендний дохід, отриманий протягом 2026 року, потрібно буде відобразити у декларації, яку подаватимуть у 2027 році.
Подати декларацію можна особисто до податкового органу, надіслати поштою або оформити онлайн через Електронний кабінет платника. Електронний формат дозволяє заповнити декларацію, перевірити розрахунки, переглянути стан розрахунків із бюджетом та сформувати реквізити для сплати.
З якої суми розраховуються податки
Основою для оподаткування є орендна плата, зазначена у договорі. Водночас вона не повинна бути нижчою за мінімальну суму орендного платежу за повний або неповний місяць, якщо відповідний орган місцевого самоврядування визначив та оприлюднив таку мінімальну вартість. ДПС звертає увагу, що оподатковуваний дохід визначається виходячи з договірної орендної плати, але не нижче мінімального платежу, розрахованого відповідно до урядової методики.
Це означає, що символічна ціна у договорі не завжди дозволить законно зменшити податкову базу. Якщо власник офіційно зазначить, що здає дорогу квартиру за кількасот гривень на місяць, податкова може орієнтуватися на встановлений мінімальний орендний платіж. Окремо варто врегулювати питання комунальних послуг. Якщо орендар компенсує власнику витрати на електроенергію, воду, опалення чи утримання будинку, спосіб оформлення таких платежів може впливати на визначення оподатковуваного доходу. Найбезпечнішим є механізм, за якого умови компенсації чітко зафіксовані в договорі, а всі платежі підтверджуються документально.
Чи можна віднімати витрати на ремонт та утримання квартири
Для звичайної фізичної особи податки фактично розраховуються з орендного доходу, а не з реального прибутку після всіх витрат. Власник не може автоматично зменшити оподатковувану суму на вартість ремонту, меблів, техніки, комісію рієлтора або простої між орендарями так, як це може робити підприємець на загальній системі за наявності документально підтверджених витрат.
Через це податкове навантаження у 23% може виявитися досить відчутним, особливо для квартир із невисокою орендною ставкою, дорогим обслуговуванням або регулярними ремонтами. Власник повинен оцінювати не лише суму податків, а й усі супутні витрати, щоб розуміти реальну чисту прибутковість об’єкта. Наприклад, квартира може приносити 240 000 гривень орендної плати на рік, однак після сплати 55 200 гривень податків, витрат на дрібний ремонт, двох місяців простою та комісії за пошук нового орендаря фактичний фінансовий результат буде значно нижчим за початковий розрахунок.
Чи обов’язково реєструвати ФОП для здавання квартири
Для звичайної довгострокової оренди однієї квартири реєстрація ФОП не є автоматичною обов’язковою умовою. Власник може законно здавати нерухомість як фізична особа, сплачуючи 18% ПДФО та 5% військового збору. Інша ситуація виникає, коли людина систематично здає житло подобово або на короткий строк, рекламує послуги, регулярно приймає гостей, управляє кількома об’єктами та фактично веде організовану господарську діяльність. ДПС зазначає, що систематична короткострокова оренда може бути визнана підприємницькою діяльністю, а власнику в такому разі може знадобитися реєстрація ФОП і сплата податків відповідно до обраної системи оподаткування.
Для довгострокової оренди зазвичай використовують КВЕД 68.20 — «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Якщо власник працює як ФОП, отриманий дохід включається до підприємницького доходу та оподатковується за правилами відповідної системи. Для подобового розміщення може застосовуватися інший вид діяльності, пов’язаний із короткостроковим проживанням, тому перед реєстрацією необхідно правильно визначити фактичну модель роботи, а не просто обрати найзручніший КВЕД.
Яку групу єдиного податку може використовувати орендодавець
ФОП, який здає нерухомість, може працювати на загальній або спрощеній системі, якщо відповідає встановленим вимогам. На практиці для орендної діяльності найчастіше розглядають другу або третю групу єдиного податку. Однак друга група має обмеження щодо кола клієнтів. Такий ФОП може надавати послуги населенню та платникам єдиного податку, але співпраця з компаніями на загальній системі може не відповідати умовам цієї групи. Третя група зазвичай дає більше свободи щодо контрагентів, однак передбачає інший розмір податкового навантаження. Крім того, спрощена система встановлює обмеження щодо площі нерухомості, яку ФОП може здавати в оренду, а також щодо річного обсягу доходу. Тому власник кількох квартир, великого нежитлового приміщення або значної земельної ділянки повинен окремо перевірити, чи має він право залишатися платником єдиного податку.
Реєстрація ФОП не завжди автоматично означає менші податки. Потрібно враховувати єдиний податок, військовий збір для підприємців, ЄСВ, банківське обслуговування, звітність, можливе використання касового апарата та витрати на бухгалтера. Для одного об’єкта різниця може бути незначною, тоді як для системної орендної діяльності підприємницький формат часто є зрозумілішим і економічно обґрунтованішим.
Чим подобова оренда відрізняється від довгострокової
Довгострокова оренда зазвичай передбачає передачу житла одному орендарю на кілька місяців або років, а власник отримує регулярну фіксовану плату та не надає додаткових сервісів. Подобова оренда за своїм змістом ближча до послуг тимчасового розміщення, оскільки передбачає регулярний пошук клієнтів, бронювання, прибирання, передачу ключів, зміну білизни, комунікацію з гостями та іноді надання додаткових послуг.
Саме систематичність і організований характер такої діяльності можуть бути підставою для її кваліфікації як підприємницької. Не існує універсального правила, за яким після певної кількості днів або бронювань власник автоматично стає підприємцем, однак постійна подобова оренда кількох квартир має очевидно більше ознак бізнесу, ніж одноразове тимчасове здавання власного житла.
Власникам апартаментів і квартир, які працюють через міжнародні сервіси бронювання, потрібно також враховувати комісії платформ, банківські операції, валютні надходження, можливі вимоги щодо реєстраторів розрахункових операцій та правила місцевої влади щодо розміщення гостей.
Чи потрібен письмовий договір оренди
Письмовий договір потрібен не лише для податкової прозорості, а насамперед для захисту обох сторін. У ньому варто зазначити розмір орендної плати, строки та спосіб розрахунків, порядок оплати комунальних послуг, розмір гарантійного платежу, умови дострокового розірвання, відповідальність за пошкодження майна та порядок повернення квартири. Для податкових цілей договір підтверджує джерело доходу та розмір орендної плати. Банківські виписки, розписки або інші документи про отримання коштів дозволяють підтвердити фактичні розрахунки.
Якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню або сторони добровільно звертаються до нотаріуса, нотаріус передає податковим органам інформацію про укладену угоду. Усна домовленість не звільняє власника від сплати податків, однак значно ускладнює доведення умов оренди у разі конфлікту, пошкодження майна, несплати або відмови орендаря звільнити приміщення.
Що буде, якщо не декларувати орендний дохід
За неподання або несвоєчасне подання податкової декларації передбачений штраф у розмірі 340 гривень за кожне порушення. Якщо протягом року платника вже притягували до відповідальності за аналогічне порушення, повторний штраф може становити 1 020 гривень.
Однак штраф за несвоєчасну декларацію є лише частиною можливих наслідків. Податкова може донарахувати ПДФО та військовий збір за весь період незадекларованої оренди, застосувати штрафні санкції за несвоєчасну сплату та нарахувати пеню
Розмір відповідальності залежатиме від обставин порушення, суми боргу, строку прострочення, результатів перевірки та наявності умислу. Тому орієнтуватися лише на відносно невеликий штраф за неподання декларації не варто, оскільки основне фінансове навантаження може виникнути саме через донараховані податки та санкції за їх несплату.
Джерелом інформації про незадекларовану оренду можуть бути не лише перевірки. Дані можуть надходити з нотаріально посвідчених договорів, судових спорів між власником і орендарем, банківських операцій, заяв сусідів, інформації з рекламних майданчиків або документів, отриманих від юридичних осіб і підприємців.
Чи потрібно платити податок, якщо орендну плату отримують готівкою
Спосіб розрахунку не впливає на сам факт виникнення податкового обов’язку. Якщо власник отримує орендну плату готівкою, це так само є доходом, як і переказ на банківську картку або рахунок. Готівковий розрахунок не робить оренду «невидимою» для законодавства та не звільняє від декларування. Власнику доцільно оформлювати розписки або інші документи, які підтверджують отримання коштів, особливо якщо договір передбачає гарантійний платіж, аванс або окрему компенсацію комунальних послуг.
Водночас гарантійний платіж не завжди є доходом у момент отримання, якщо за умовами договору він підлягає поверненню орендарю. Якщо ж ця сума зараховується як оплата останнього місяця або утримується власником, її податковий статус може змінитися.
Чи декларується оренда нерухомості за кордоном
Якщо податковий резидент України здає квартиру, будинок або апартаменти за кордоном, такий дохід також може підлягати декларуванню в Україні як іноземний. Податки зазвичай спочатку сплачуються у країні розташування нерухомості відповідно до її законодавства. Після цього власник декларує дохід в Україні та може зарахувати податок, сплачений за кордоном, якщо між державами діє угода про уникнення подвійного оподаткування та є належним чином оформлене підтвердження іноземного податкового органу.
При цьому зарахування іноземного податку не завжди повністю перекриває українські зобов’язання. Якщо ставка за кордоном нижча, може виникнути необхідність доплатити різницю, а військовий збір може розраховуватися окремо. У таких випадках особливо важливим є правильне визначення податкового резидентства, оскільки на нього впливають місце постійного проживання, центр життєвих інтересів, тривалість перебування в країні та інші критерії.
Як легально оформити оренду нерухомості
Для власника однієї квартири, який планує довгострокову оренду, базовий порядок виглядає достатньо зрозуміло. Необхідно укласти письмовий договір, зафіксувати реальний розмір орендної плати, вести облік отриманих коштів, після завершення кожного кварталу розраховувати та сплачувати ПДФО і військовий збір, а за підсумками року подавати декларацію. Якщо нерухомість орендує юридична особа або ФОП, у договорі слід врахувати, що орендар виступатиме податковим агентом і утримуватиме податки під час виплати доходу.
Для систематичної подобової оренди або управління кількома об’єктами доцільно розглянути реєстрацію ФОП, правильно обрати КВЕД, групу оподаткування та спосіб приймання платежів. Перед початком такої діяльності варто окремо прорахувати податкове навантаження для фізичної особи та підприємця, оскільки оптимальна модель залежить від кількості об’єктів, розміру доходу, типу орендарів і супутніх витрат.
Аналітика ON.UA
Український ринок оренди тривалий час значною мірою працював у неформальному форматі, коли власник і орендар домовлялися усно, розраховувалися готівкою та не декларували дохід. Однак цифровізація банківських операцій, розвиток електронних реєстрів і поступове посилення фінансового контролю роблять таку модель дедалі ризикованішою.
Для звичайної фізичної особи легальна довгострокова оренда передбачає сукупне податкове навантаження у розмірі 23%, що суттєво впливає на реальну дохідність житла. Водночас офіційний договір і задекларований дохід підвищують правовий захист власника, спрощують вирішення спорів та дозволяють підтвердити походження коштів.
Власникам також важливо пам’ятати, що податки необхідно не лише зазначити у річній декларації, а й сплачувати протягом року після завершення кожного кварталу, якщо орендарем є інша звичайна фізична особа. Саме цей аспект часто залишається поза увагою у спрощених поясненнях правил оподаткування оренди.
Якщо ж здавання нерухомості перетворюється на системну діяльність із кількома об’єктами, короткостроковими бронюваннями та регулярним обслуговуванням гостей, власнику варто розглядати її вже не як пасивний дохід, а як повноцінний бізнес, для якого необхідні відповідна реєстрація, облік та податкова модель.