Щільність забудови території є містобудівним показником, який характеризує відношення сумарної площі наземних поверхів будинків і споруд до площі земельної ділянки або іншої розрахункової території.
У ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» щільність забудови території визначається як відношення сумарної площі під поверхами будинків і споруд до площі території. Залежно від методики та виду містобудівної документації показник може подаватися як безрозмірний коефіцієнт або як кількість квадратних метрів площі на гектар території.
У спрощеному вигляді показник розраховують за формулою:
Щільність забудови = сумарна площа наземних поверхів / площа території
Наприклад, земельна ділянка має площу 0,8 га, або 8 000 м². Якщо сумарна площа наземних поверхів запроєктованих будівель становить 16 000 м², коефіцієнт щільності дорівнює:
16 000 / 8 000 = 2,0
Це означає, що на кожен квадратний метр земельної ділянки припадає два квадратні метри площі поверхів.
Під час розрахунку важливо встановити, які саме площі враховуються. Залежно від нормативного документа, містобудівної документації або умов конкретного проєкту до показника можуть включатися чи не включатися:
- підземні поверхи та паркінги;
- технічні поверхи;
- мансарди;
- стилобати;
- антресолі;
- відкриті тераси й галереї;
- балкони та лоджії;
- вбудовано-прибудовані приміщення;
- окремо розташовані господарські й технічні споруди.
Тому значення щільності потрібно аналізувати разом із методикою його визначення, а не лише як окреме число.
Граничну щільність забудови не слід плутати з максимально допустимим відсотком забудови земельної ділянки. Відсоток забудови показує, яку частину землі займають контури будівель на рівні поверхні, а щільність враховує площу всіх передбачених розрахунком поверхів.
Наприклад, дві будівлі можуть займати однакові 30% земельної ділянки, але мати різну щільність:
- триповерхова будівля матиме орієнтовний коефіцієнт 0,9;
- десятиповерхова будівля з таким самим контуром матиме коефіцієнт близько 3,0.
Показник також відрізняється від щільності населення. Щільність забудови характеризує обсяг будівель, а щільність населення показує розрахункову кількість мешканців на гектар житлової території.
У сучасній українській містобудівній документації та містобудівних умовах і обмеженнях частіше окремо зазначають:
- максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки;
- максимально допустиму щільність населення для житлової забудови;
- гранично допустиму висотність будинків і споруд;
- мінімальні відступи від меж ділянки, червоних ліній та сусідніх об’єктів.
Через це формулювання «гранична щільність забудови» не завжди означає окремий обов’язковий параметр для конкретної ділянки. Його зміст потрібно перевіряти за генеральним планом, планом зонування, детальним планом території, містобудівними умовами та застосовними будівельними нормами.
Навіть якщо розрахована щільність не перевищує встановленої межі, проєкт повинен забезпечувати:
- нормативну інсоляцію та природне освітлення;
- протипожежні відстані;
- проїзд спеціальної техніки;
- необхідні прибудинкові майданчики;
- озеленення території;
- доступність для маломобільних груп;
- потрібну кількість паркомісць;
- пропускну здатність вулиць і проїздів;
- забезпечення школами, дитячими садками та іншою соціальною інфраструктурою;
- допустиме навантаження на інженерні мережі.
Для житлових проєктів можливий обсяг забудови фактично обмежується не одним показником, а сукупністю вимог. Значна висота будівель не завжди дозволяє збільшити корисну площу, оскільки разом із кількістю квартир зростають нормативна чисельність населення, потреба в благоустрої, паркуванні, соціальній інфраструктурі та інженерному забезпеченні.
Під час купівлі земельної ділянки під девелопмент щільність забудови допомагає попередньо оцінити потенційний обсяг майбутнього проєкту. Однак її не можна використовувати як готовий показник площі, яку гарантовано дозволять збудувати. Остаточний техніко-економічний розрахунок виконують з урахуванням усіх містобудівних, санітарних, протипожежних, транспортних та інженерних обмежень.