Перехресна еластичність попиту розраховується за формулою:
Перехресна еластичність = відсоткова зміна попиту на об’єкт або сегмент A ÷ відсоткова зміна ціни сегмента B
Результат може мати додатне, від’ємне або близьке до нуля значення.
Додатне значення означає, що сегменти є замінниками. Подорожчання одного збільшує попит на інший.
Від’ємне значення вказує на взаємодоповнюваність. Подорожчання одного сегмента знижує попит на пов’язаний із ним продукт.
Значення, близьке до нуля, означає, що між сегментами немає помітного зв’язку.
Чим більше абсолютне значення показника, тим сильніше зміна ціни в одному сегменті впливає на попит в іншому.
Приклад
Середня ціна квартир у великому місті зросла на 10%. За той самий період попит на будинки в найближчому передмісті збільшився на 15%.
15% ÷ 10% = 1,5
Додатне значення показує, що міські квартири та заміські будинки частково замінюють один одного. Показник 1,5 означає, що попит на будинки відреагував на зміну ціни квартир досить сильно.
Однак це ще не доводить прямого причинно-наслідкового зв’язку. Попит на передмістя міг одночасно зрости через розвиток інфраструктури, зміну умов кредитування, міграцію, безпекову ситуацію або появу нових житлових проєктів.
Як це працює на ринку нерухомості
Найчастіше перехресна еластичність спостерігається між близькими за характеристиками та бюджетом сегментами. Подорожчання однокімнатних квартир може збільшити попит на компактні двокімнатні квартири в дешевших районах. Зростання цін на готове житло може спрямувати покупців до новобудов на ранніх стадіях будівництва. Підвищення вартості оренди іноді стимулює попит на купівлю, якщо щомісячний платіж за кредитом стає зіставним з орендною ставкою.
Водночас заміна не завжди є повною. Квартира в центрі та будинок у передмісті можуть мати подібну ціну, але задовольняти різні потреби. Покупець враховує транспорт, площу, витрати на утримання, інфраструктуру, безпеку, склад сім’ї та спосіб життя. Тому перехресну еластичність потрібно визначати для конкретної аудиторії, локації та цінового діапазону.
Практичне значення
Для рієлтора цей показник допомагає зрозуміти, куди переходить попит після зміни цін. Якщо клієнти відмовляються від певного району через подорожчання, їм можна запропонувати альтернативні локації зі схожою транспортною доступністю, типом забудови або бюджетом.
Для девелопера перехресна еластичність показує, з якими проєктами він реально конкурує. Конкурентами можуть бути не лише сусідні житлові комплекси, а й вторинне житло, приватні будинки, передмістя або оренда.
Для інвестора показник допомагає оцінити ризик перетікання попиту. Якщо об’єкт легко замінити численними аналогами, підвищення ціни або орендної ставки може швидко спрямувати клієнтів до конкурентних пропозицій.
Перехресна еластичність попиту
Що таке перехресна еластичність попиту, як її розрахувати та оцінити перетікання покупців між різними сегментами ринку нерухомості.
Перехресна еластичність попиту показує, як зміна ціни одного виду нерухомості впливає на попит на інший вид нерухомості. Вона допомагає визначити, чи конкурують між собою два сегменти ринку, доповнюють один одного або практично не пов’язані. Наприклад, якщо квартири в Києві дорожчають, частина покупців може переорієнтуватися на житло в Ірпені, Бучі, Вишневому або інших передмістях. У такому разі столичні квартири та житло в передмісті виступають товарами-замінниками. Перехресна еластичність може проявлятися не лише між різними локаціями. Покупці також обирають між первинним і вторинним ринком, квартирою та будинком, купівлею та орендою, готовим житлом і об’єктом на етапі будівництва. Якщо один варіант стає дорожчим або менш доступним, попит може переходити до іншого сегмента.