Самочинне будівництво виникає тоді, коли фактичний стан нерухомості не відповідає правовому статусу об’єкта. Типові причини: будівництво на землі без належного права користування чи власності, невідповідне цільове призначення ділянки, відсутність повідомлення або дозволу на будівельні роботи, порушення ДБН, перевищення дозволеної площі чи поверховості, а також реконструкція без подальшого оформлення документів.
Для покупця головний ризик полягає в тому, що така нерухомість може не пройти нотаріальну угоду, іпотечну перевірку або банківську оцінку. Навіть якщо право власності на частину об’єкта зареєстроване, неоформлена добудова, мансарда чи реконструкція можуть створити problem title, legal discount і складнощі при майбутньому продажу.
У приватному секторі самочинне будівництво часто проявляється через будинки, що не відповідають документам БТІ, прибудови без введення в експлуатацію, господарські споруди без оформлення або будівництво на ділянці з невідповідним цільовим призначенням. У квартирах це можуть бути самовільні перепланування, втручання в несучі конструкції, приєднання балконів, перенесення мокрих зон або облаштування окремого входу без погоджень.
Не кожен такий об’єкт є безнадійним. Частину самочинного будівництва можна легалізувати через технічну інвентаризацію, приведення документів у відповідність, будівельну амністію, судову процедуру або повторне проходження дозвільного шляху. Але можливість узаконення залежить від типу об’єкта, дати будівництва, документів на землю, відповідності нормам і позиції органів контролю.
Для інвестора самочинне будівництво означає підвищений legal risk, financing risk, liquidity risk і exit risk. Такий актив може бути цікавим лише тоді, коли проблема чітко ідентифікована, вартість легалізації порахована, юридичний сценарій реалістичний, а discount до ринку достатньо компенсує ризики.
Самочинне будівництво
Самочинне будівництво це об’єкт, добудова або реконструкція без належних документів, права на землю чи дозволів.
Самочинне будівництво це будівництво, реконструкція або добудова, виконані без належного права на землю, без дозвільних документів, з істотними порушеннями будівельних норм або без правильного введення об’єкта в експлуатацію. Простіше кажучи, об’єкт фізично існує, але юридично з ним не все гаразд. Це може бути приватний будинок, прибудова, мансарда, гараж, комерційне приміщення, перепланована квартира або частина будівлі.
Інші терміни на С
Самобуд це об’єкт нерухомості, який збудували без належних дозвільних документів, з порушенням будівельних норм або без правильного оформлення права на будівництво. У побуті так часто називають будинок, прибудову, мансарду, гараж, комерційне приміщення або навіть частину квартири, які фактично існують, але юридично не оформлені належним чином.
Середній комісійний дохід з угоди показує, яку суму рієлтор або агентство в середньому отримує після завершення однієї операції з нерухомістю. Наприклад, агентство провело чотири угоди та отримало комісії у розмірі 30 000, 45 000, 55 000 і 70 000 грн. Загальний комісійний дохід становить 200 000 грн, а середній дохід з однієї угоди, 50 000 грн. Показник допомагає оцінювати фінансову результативність угод, порівнювати різні сегменти нерухомості та прогнозувати дохід рієлтора або агентства.
Середній період між повторними лістингами показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його наступною публікацією. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 10, 20 і 30 днів після деактивації. Середній період між публікаціями становить 20 днів.
Середній строк до першого зниження ціни показує, скільки часу зазвичай минає від публікації об’єкта до першого коригування його вартості. Наприклад, якщо ціну трьох об’єктів уперше знизили через 20, 35 і 50 днів після публікації, середній строк становить 35 днів.
Середній строк повторної активації показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його повторним виставленням на продаж або оренду. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 20, 40 і 60 днів після деактивації. Середній строк повторної активації становить 40 днів.
Середній строк реалізації після зниження ціни показує, скільки часу в середньому минає між останнім коригуванням вартості об’єкта та укладенням угоди. Наприклад, три квартири після зниження ціни були продані через 10, 20 і 30 днів. Середній строк реалізації після коригування становить 20 днів.
Середній строк реалізації повторного лістингу показує, скільки часу в середньому потрібно для продажу або здавання об’єкта після його повторного повернення на ринок. Наприклад, три повторно опубліковані квартири були реалізовані через 20, 35 і 50 днів. Середній строк їх реалізації становить 35 днів.
Середня вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство витрачає на маркетинг і продажі, щоб отримати одного клієнта, який фактично уклав угоду. Наприклад, протягом місяця агентство витратило 60 000 грн на рекламу, просування, сервіси та обробку звернень. За цей період залучені клієнти уклали шість угод. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається реклама та яка частина комісійного доходу витрачається на отримання нового клієнта.
Середня глибина зниження ціни показує, на скільки відсотків у середньому подешевшали об’єкти, вартість яких була скоригована під час експозиції. Наприклад, ціни трьох об’єктів знизилися на 5%, 10% і 15%. Середня глибина зниження становить 10%.
Середня зміна ціни при повторному лістингу показує, наскільки в середньому відрізняється нова стартова вартість об’єкта після його повернення на ринок від останньої ціни перед деактивацією. Наприклад, перед зняттям із продажу квартира коштувала 4 000 000 грн, а після повторної публікації її виставили за 3 800 000 грн. Зміна ціни становить −5%.
Середня кількість коригувань ціни показує, скільки разів у середньому змінювалася вартість об’єкта протягом його експозиції на ринку. Наприклад, для чотирьох лістингів ціну змінювали один, два, два і три рази. Середня кількість коригувань становить два на один об’єкт.
Середня кількість повторних лістингів показує, скільки разів об’єкти, що поверталися на ринок, у середньому публікувалися повторно. Наприклад, один об’єкт повертався на ринок один раз, другий двічі, а третій тричі. Середня кількість повторних лістингів становить два на один об’єкт.