Запас ринку в місяцях, або months of inventory, є аналітичним показником, який відображає співвідношення між поточним обсягом активної пропозиції та середньою кількістю угод за один місяць. Він показує, на скільки місяців вистачило б наявного обсягу нерухомості за умови незмінної швидкості реалізації та відсутності нових надходжень.
Базова формула розрахунку:
Запас ринку в місяцях = кількість активних об’єктів ÷ середня кількість угод за місяць
Наприклад, якщо в певному місті представлено 1 200 квартир, а протягом останніх шести місяців щомісяця продавалося в середньому 150 квартир, запас ринку становить:
1 200 ÷ 150 = 8 місяців
Це означає, що за поточного темпу продажів ринку теоретично потрібно близько восьми місяців для реалізації обсягу, який доступний на дату розрахунку.
Для визначення середньої швидкості продажів доцільно використовувати дані не за один випадковий місяць, а за декілька послідовних періодів. Окремий місяць може бути нетиповим через сезонність, державні програми кредитування, зміну економічної ситуації, вихід великого житлового комплексу або тимчасове скорочення активності покупців.
Наприклад, протягом останніх шести місяців у певному сегменті було укладено 720 угод. Середній місячний темп продажів становить:
720 ÷ 6 = 120 угод на місяць
Якщо на дату аналізу активними є 900 об’єктів, запас ринку дорівнює:
900 ÷ 120 = 7,5 місяця
Для коректного розрахунку активна пропозиція та кількість угод повинні стосуватися однакового сегмента. Необхідно враховувати ту саму локацію, тип нерухомості, формат угоди, ціновий діапазон, клас об’єктів і, за можливості, їхні ключові характеристики.
Не можна порівнювати кількість проданих однокімнатних квартир із загальним обсягом пропозиції, до якого входять великі квартири, будинки, земельні ділянки та комерційні приміщення. Такий розрахунок не відображатиме реального балансу в жодному із сегментів.
Запас доцільно визначати окремо для:
- первинного та вторинного ринку;
- продажу і довгострокової оренди;
- квартир, будинків, землі та комерційної нерухомості;
- окремих міст, районів і мікрорайонів;
- різних цінових сегментів;
- класів житла;
- кількості кімнат і діапазонів площі;
- готових та споруджуваних об’єктів.
Наприклад, загальний запас квартир у місті може становити дев’ять місяців, але для однокімнатних квартир у доступному ціновому сегменті показник може дорівнювати лише трьом місяцям. Водночас запас великих квартир преміального класу може перевищувати два роки. Загальне міське значення приховуватиме цю різницю.
Низький показник зазвичай вказує на дефіцит пропозиції або високий рівень попиту. Ліквідні об’єкти швидше отримують звернення, продавці рідше погоджуються на суттєві знижки, а конкуренція між покупцями може сприяти зростанню цін.
Високий запас означає, що пропозиція накопичується швидше, ніж ринок здатний її реалізувати. У такій ситуації збільшується середній строк експозиції, посилюється конкуренція між продавцями, зростає значення правильної стартової ціни та підвищується ймовірність торгу.
У міжнародній практиці іноді використовують орієнтовну класифікацію, за якою невеликий запас характеризує ринок продавця, середній запас вважається ознакою відносного балансу, а великий запас відповідає ринку покупця. Проте універсальних меж не існує. Значення, нормальне для масового житла, може бути неприйнятним для комерційної нерухомості, заміських будинків або преміального сегмента.
Тому показник потрібно порівнювати насамперед з історичними даними того самого ринку. Якщо запас квартир у конкретному районі зріс із чотирьох до дев’яти місяців, це є суттєвим сигналом зміни балансу, навіть якщо дев’ять місяців формально не вважаються критичним рівнем в іншому місті.
Зростання запасу може бути спричинене:
- скороченням кількості покупців;
- зниженням доступності кредитування;
- збільшенням цін;
- виходом великої кількості нових об’єктів;
- погіршенням економічних очікувань;
- сезонним зниженням активності;
- накопиченням переоцінених пропозицій;
- міграційними або демографічними змінами.
Скорочення запасу може відбуватися через зростання попиту, обмежену появу нових об’єктів, активізацію кредитних програм, зниження цін або вилучення частини пропозиції з ринку. Тому зміна показника не завжди прямо означає збільшення або зменшення кількості угод.
Наприклад, на ринку було 1 000 активних квартир і щомісяця продавалося 100, тому запас становив десять місяців. Наступного місяця кількість активних пропозицій скоротилася до 600, а темп продажів залишився на рівні 100 угод. Запас зменшився до шести місяців, хоча фактичний попит не зріс.
Можлива й протилежна ситуація. Якщо продажі зросли зі 100 до 120 квартир на місяць, але кількість активних об’єктів збільшилася з 1 000 до 1 800, запас ринку зросте з десяти до п’ятнадцяти місяців. Попит став активнішим, однак пропозиція збільшилася ще швидше.
Показник безпосередньо пов’язаний із коефіцієнтом поглинання ринку. Якщо місячний коефіцієнт поглинання становить 10%, запас дорівнює приблизно десяти місяцям. За коефіцієнта 20% запас становитиме близько п’яти місяців.
Спрощена формула:
Запас ринку в місяцях = 100% ÷ місячний коефіцієнт поглинання
У зворотному напрямку:
Місячний коефіцієнт поглинання = 100% ÷ запас ринку в місяцях
Розрахунок є теоретичним, оскільки ринок не функціонує із незмінною кількістю пропозицій. Щомісяця з’являються нові об’єкти, частина власників знімає нерухомість із продажу, змінюються ціни, умови фінансування, структура попиту та поведінка учасників.
Окремою проблемою є якість даних. Кількість оголошень не дорівнює кількості реальних об’єктів, оскільки одна квартира може одночасно рекламуватися власником і декількома посередниками. Дублікати завищують обсяг пропозиції та штучно збільшують розрахований запас ринку.
Так само деактивація оголошення не завжди підтверджує укладення угоди. Об’єкт могли тимчасово зняти з продажу, передати іншому рієлтору, перепублікувати або зарезервувати без подальшого завершення угоди. За відсутності достовірної статистики продажів результат потрібно позначати як оцінний.
Для рієлтора запас ринку є аргументом під час формування цінової стратегії. Якщо в сегменті накопичено пропозицію на півтора року, власнику важливо пояснити, що завищена ціна різко зменшує ймовірність продажу. Об’єкт конкуруватиме з великою кількістю аналогів, тому покупець зможе вибирати найвигідніші варіанти.
Для покупця високий запас може означати ширший вибір і сильнішу позицію на переговорах. Водночас він не гарантує автоматичного падіння цін, оскільки частина власників може не мати термінової потреби у продажу та відмовлятися від значних знижок.
Для девелопера показник допомагає оцінювати місткість ринку, темп реалізації конкурентних проєктів, доцільність запуску нових черг і ризик накопичення непроданих квартир. Для інвестора він є одним з індикаторів ліквідності, але повинен аналізуватися разом із динамікою цін, орендною дохідністю, строком експозиції та кількістю нових проєктів.
Запас ринку не прогнозує точний строк продажу окремого об’єкта. Він характеризує сегмент загалом. Конкретна нерухомість може продаватися швидше або повільніше залежно від ціни, локації, стану, документів, планування, якості презентації та умов угоди.