Ухвалення Верховною Радою законопроєкту №13435 відкриває новий етап реформування системи оцінки майна в Україні, від якої залежать не лише окремі операції з квартирами, будинками та земельними ділянками, а й кредитування під заставу нерухомості, інвестиційні рішення, корпоративні угоди та захист майнових інтересів. Реформа передбачає наближення національних правил до міжнародних стандартів, цифровізацію професійних процедур і перегляд системи контролю за діяльністю оцінювачів. Для ринку нерухомості принципове значення матиме те, наскільки нова нормативна модель забезпечить порівнюваність результатів оцінки, передбачуваність процедур та відповідальність фахівців за обґрунтованість визначеної вартості.
14 жовтня 2026 року Верховна Рада підтримала законопроєкт №13435 у цілому 272 голосами. Документ пов'язаний із міжнародними фінансовими зобов'язаннями України, зокрема умовами підтримки з боку Європейського Союзу та програмою Міжнародного валютного фонду. Його ухвалення є важливим законодавчим етапом, хоча безпосередній вплив на практику оцінювання залежатиме від остаточного тексту закону, набрання ним чинності, перехідних положень та подальшого нормативного впровадження.
Що зміниться в оцінці квартир, будинків і земельних ділянок
Одним із принципових напрямів реформи є уніфікація підходів до визначення вартості майна. За чинної системи оцінка одного економічного активу може здійснюватися в різних правових і професійних процедурах, що створює ризик методологічних розбіжностей. Особливо помітною ця проблема стає під час роботи з нерухомістю, де вартість будівлі нерозривно пов'язана з характеристиками земельної ділянки, правами користування, дозволеним функціональним призначенням і можливостями подальшої експлуатації.
Згідно з представленим описом реформи, нові підходи передбачають узгоджене оцінювання нерухомості разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Для приватних будинків, комерційних об'єктів і виробничих комплексів це особливо важливо, оскільки земельний компонент здатний становити значну частину загальної вартості активу. Водночас такий підхід не означає автоматичного об'єднання всіх прав на землю й будівлю в єдиний об'єкт власності: конкретна методика повинна враховувати юридичний статус майна та обсяг прав, які оцінюються.
У міжнародній практиці вартість нерухомості визначається не лише її фізичними характеристиками, а й економічною корисністю, обмеженнями використання та умовами відповідного ринку. Для комерційної нерухомості суттєве значення можуть мати орендний дохід, заповнюваність приміщень, операційні витрати, строк дії договорів і ризики майбутніх грошових потоків. У житловому сегменті важливу роль відіграють порівнянні ринкові угоди, технічний стан будинку, локація та ліквідність об'єкта.
Впровадження єдиних професійних стандартів створює передумови для більш послідовного застосування цих підходів, хоча точність конкретного звіту залежатиме від якості вихідних даних, професійної компетентності оцінювача та можливості перевірити використані припущення.
Професійне самоврядування та відповідальність оцінювачів
Реформа передбачає перегляд моделі регулювання оціночної діяльності з посиленням ролі професійного самоврядування. За повідомленням авторів законодавчих змін, планується створення єдиної професійної організації, до компетенції якої належатимуть питання підготовки фахівців, контролю якості та захисту професійних інтересів.
Кваліфікаційні сертифікати оцінювачів, відповідно до представлених положень, мають стати безстроковими, а підтримання професійної компетентності передбачатиме періодичне підтвердження кваліфікації через навчання або іспит кожні три роки. Окремо заявлено механізм апеляційного перегляду рішень, що стосуються професійної діяльності.
Економічний сенс такого підходу полягає в переході від формального підтвердження права працювати до системи постійного контролю професійної якості. Водночас ефективність самоврядування залежатиме від незалежності дисциплінарних процедур, прозорості ухвалення рішень і відсутності необґрунтованих бар'єрів для нових учасників ринку.
Для замовника оцінки ключовим критерієм залишатиметься можливість отримати обґрунтований результат і, за необхідності, оскаржити його без надмірних витрат часу та коштів.
Цифровізація оцінки: менше формальностей чи нові вимоги до даних
Цифровізація оціночних процедур є одним із заявлених напрямів законодавчих змін. Вона потенційно може спростити обмін документами, забезпечити кращу простежуваність професійних рішень та зменшити залежність замовників від паперових процедур.
Для ринку нерухомості найбільше значення матиме якість інформаційного середовища, у якому працюватимуть оцінювачі.
Визначення ринкової вартості потребує достовірних даних про характеристики об'єктів, правовий статус, порівнянні угоди та локальну кон'юнктуру. За відсутності достатньої інформації навіть сучасна цифрова система не здатна забезпечити об'єктивний результат автоматично.
Важливо також розмежовувати цифровізацію професійної оцінки та вже наявні механізми електронного визначення оціночної вартості для окремих операцій з нерухомістю. Ухвалення нового закону не слід трактувати як автоматичне скасування чинних процедур або запровадження єдиного алгоритму для всіх видів майна. Конкретні зміни залежатимуть від остаточних нормативних положень і порядку їх реалізації.
Як реформа може вплинути на купівлю та продаж нерухомості
Для фізичних осіб найбільш очевидне питання стосується вартості та складності оформлення угод. Оцінка нерухомості використовується в різних ситуаціях, зокрема під час операцій, для яких законодавство вимагає визначення оціночної вартості, при оформленні застави, розподілі майна або вирішенні судових спорів.
Водночас ринкова ціна квартири, погоджена продавцем і покупцем, не тотожна результату професійної оцінки. Ціна угоди формується в процесі переговорів і відображає домовленість конкретних сторін, тоді як оцінювач визначає вартість відповідно до встановленої бази оцінки, мети роботи та застосованих методів.
Нові стандарти можуть підвищити передбачуваність професійних висновків, але не встановлюють універсальної ціни квадратного метра та не гарантують збігу оціненої вартості з фактичною ціною продажу.
Окремої уваги потребує податковий аспект. Зміна правил професійної оцінки не означає автоматичної зміни ставок податків, умов їх сплати чи порядку нотаріального оформлення угод. Такі наслідки можливі лише за наявності відповідних законодавчих положень.
Комерційна нерухомість, іпотека та інвестиції
Для корпоративного сегмента уніфікація стандартів може мати ширші економічні наслідки, ніж для окремих житлових угод. Оцінка використовується під час кредитування під заставу нерухомості, придбання підприємств, реструктуризації активів, інвестиційного аналізу та вирішення майнових спорів.
Особливо важливою є можливість представити іноземному кредитору або інвестору звіт, підготовлений за зрозумілою методологією. Міжнародні стандарти підвищують порівнюваність результатів, хоча сам факт їх застосування не гарантує прийняття звіту конкретним банком чи інвестиційною установою. Фінансова організація може встановлювати власні вимоги до незалежності оцінювача, обсягу дослідження та перевірки вихідних даних.
Для складської, торговельної, офісної та виробничої нерухомості якість оцінки безпосередньо пов'язана з можливістю врахувати дохідність активу, ринкові ризики, стан орендних відносин і перспективи використання земельної ділянки. В умовах воєнної економіки до цих факторів додаються безпекові ризики, пошкодження інфраструктури, обмеження доступу та невизначеність майбутніх грошових потоків.
Підвищення методологічної прозорості здатне полегшити професійну комунікацію між українськими власниками активів та міжнародними фінансовими установами. Реальний інвестиційний ефект залежатиме також від захисту прав власності, доступності фінансування, судової практики та загального стану ринку.
Аналітика ON.UA: чому новий закон важливий не лише для оцінювачів
Реформування оціночної діяльності порушує фундаментальне питання українського ринку нерухомості - наскільки обґрунтовано та послідовно визначається вартість майнових активів у різних економічних і правових ситуаціях. За умов обмеженої прозорості фактичних цін угод, суттєвих відмінностей між локальними ринками та високої частки індивідуальних характеристик об'єктів якість професійної оцінки стає важливим елементом довіри до операцій із нерухомістю.
Перший аспект стосується співвідношення ціни пропозиції та ринкової вартості. Український ринок значною мірою орієнтується на відкриті оголошення, хоча заявлена продавцем ціна не обов'язково відповідає сумі, за яку об'єкт буде реалізовано. Професійна оцінка має враховувати цю різницю, а цифровізація та стандартизація методик можуть покращити обґрунтованість висновків за умови доступності достовірної інформації.
Другий аспект пов'язаний із земельним компонентом. Для приватних будинків, комерційних будівель і девелоперських майданчиків вартість нерухомості часто неможливо коректно визначити без аналізу прав на землю, містобудівних обмежень та економічного потенціалу ділянки. Узгодження методології оцінювання будівель і земельних активів може зменшити суперечності, які виникають під час кредитування, корпоративних операцій та судових спорів.
Третій аспект стосується відповідальності професійних учасників. Розвиток самоврядування створює можливості для підвищення стандартів професії, але водночас потребує ефективних механізмів контролю за конфліктами інтересів. Оцінка має залишатися незалежним професійним висновком, а не інструментом підтвердження бажаної для замовника вартості.
Четвертий аспект пов'язаний із ліквідністю нерухомості. Навіть методологічно якісний звіт не гарантує, що об'єкт можна реалізувати за визначеною вартістю протягом короткого строку. Для інвесторів і кредиторів необхідно окремо аналізувати ринкову вартість, строк експозиції, потенційні витрати на реалізацію та ризики зміни попиту.
П'ятий аспект має безпосереднє значення для рієлторської практики. Фахівець із нерухомості повинен чітко розмежовувати власний порівняльний аналіз ринку, рекомендацію щодо ціни продажу та професійну оцінку, яка здійснюється уповноваженим оцінювачем. Ці інструменти можуть використовувати спільні ринкові дані, але мають різні завдання, юридичне значення та рівень відповідальності.
У довгостроковій перспективі реформа може сприяти формуванню більш зрозумілого ринку оціночних послуг, підвищенню якості інформації про нерухомість і зменшенню методологічних розбіжностей. Її результативність визначатиметься не лише законодавчими формулюваннями, а й практикою професійного контролю, доступністю ринкових даних та здатністю нової системи забезпечувати незалежність оцінювачів.
Для власників квартир, будинків і комерційних приміщень головним результатом має стати можливість отримувати зрозумілу, аргументовану та придатну для перевірки оцінку майна. Для банків та інвесторів — підвищення довіри до професійних висновків. Для рієлторів — чіткіше розмежування ринкового консультування та регламентованої оціночної діяльності.
FAQ: новий закон про оцінку майна
Коли Верховна Рада ухвалила законопроєкт №13435?
14 жовтня 2026 року законопроєкт підтримали в цілому 272 народні депутати.
Чи означає ухвалення закону, що нові правила вже діють?
Ні. Необхідно враховувати підписання, офіційне опублікування, дату набрання чинності та перехідні положення.
Чи зміниться порядок оцінки квартир під час продажу?
Реформа передбачає оновлення загальних підходів до оцінювання, але конкретний вплив на процедури оформлення житлових угод залежатиме від остаточних норм і підзаконних актів.
Чи потрібно буде переоцінювати вже придбану нерухомість?
Із наведеного повідомлення не випливає загальний обов'язок власників проводити повторну оцінку всього наявного майна.
Чи змінюються податки під час продажу квартири?
У повідомленні не йдеться про зміну ставок оподаткування операцій із нерухомістю.
Що зміниться для власників приватних будинків?
Заявлений підхід передбачає узгоджене оцінювання нерухомості та пов'язаної з нею земельної ділянки з урахуванням відповідних майнових прав.
Чи стане оцінка нерухомості дешевшою?
Підстав прогнозувати зниження вартості послуг наразі недостатньо. Ціна залежатиме від конкуренції, складності робіт і практичної реалізації нових вимог.
Чи зможуть українські звіти про оцінку використовувати іноземні банки?
Наближення до міжнародних стандартів може полегшити їх розгляд, але прийняття конкретного звіту визначатиметься вимогами відповідної фінансової установи.
Чим відрізняється оцінка майна від визначення ціни квартири рієлтором?
Професійна оцінка виконується за регламентованими стандартами та має визначену мету і правовий статус. Рієлторський аналіз використовується переважно для формування ринкової стратегії продажу або придбання.
Чи встановлюватиме новий закон ціни на нерухомість?
Ні. Закон регулює підходи до визначення вартості, а не встановлює фіксовані ціни квартир, будинків або земельних діляно