Український ринок нерухомості наблизився до чергової спроби законодавчо врегулювати діяльність рієлторів. У Верховній Раді зареєстровано законопроєкт №16145, який передбачає запровадження професійної кваліфікації, акредитації агентів з нерухомості, нових вимог до посередницьких послуг та механізмів відповідальності за порушення. Ініціатива може суттєво змінити правила роботи тисяч фахівців і агентств, але її значення виходить за межі професійного ринку. Фактично йдеться про перегляд відносин між посередником і клієнтом, у яких досі залишається чимало невизначеності щодо обсягу послуг, відповідальності сторін та економічного обґрунтування комісійної винагороди.
13 жовтня 2026 року законопроєкт «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості» зареєстровано у Верховній Раді. Станом на 16 жовтня документ перебуває на опрацюванні в парламентському комітеті. Запропоновані положення ще не є чинними законодавчими вимогами, а їхній остаточний зміст може змінитися під час розгляду.
Для професійної спільноти ця ініціатива порушує питання, яке роками залишається предметом дискусій: чи може ринок із багатомільярдним обігом нерухомості ефективно працювати без спеціального закону, що визначає стандарти посередницької діяльності, правила доступу до професії та відповідальність за неналежне виконання зобов'язань? Водночас законодавче регулювання не повинно перетворитися на механізм штучного обмеження конкуренції або створення додаткових витрат, які зрештою перекладатимуться на покупців, продавців та орендарів.
Чому держава повернулася до регулювання рієлторської діяльності
Посередницькі послуги давно стали невіддільною частиною українського ринку нерухомості. Рієлтори беруть участь у пошуку об'єктів, організації переглядів, переговорах, перевірці доступної інформації про нерухомість, підготовці сторін до укладення договорів та супроводі угод. За оцінками, наведеними розробниками законопроєкту, посередники залучені приблизно до 90% операцій купівлі-продажу та оренди нерухомості. Цей показник відображає позицію авторів законодавчої ініціативи й потребує окремої оцінки з погляду методології підрахунку, оскільки значна частина орендних відносин не відображається у відкритій статистиці.
Попри масштаб професійної діяльності, в Україні досі немає спеціального комплексного закону, який би однаково регулював усіх учасників ринку посередницьких послуг. Відносини між агентом і клієнтом переважно формуються на основі цивільного законодавства, договірних домовленостей та загальних правил ведення підприємницької діяльності. Відсутність окремого галузевого закону не означає повної відсутності правового регулювання. На посередників уже поширюються відповідні вимоги податкового законодавства, захисту прав споживачів, договірного права та фінансового моніторингу. Проблема полягає в тому, що ці норми не утворюють єдиної професійної системи з чітко визначеними стандартами якості послуг, процедурою підтвердження кваліфікації та спеціальними механізмами професійної відповідальності.
У результаті на одному ринку працюють великі агентства з внутрішніми стандартами, незалежні фахівці з багаторічним досвідом, нові учасники без належної підготовки та особи, які фактично здійснюють посередницьку діяльність без прозорого оформлення господарських відносин. Для клієнта зовнішні відмінності між цими категоріями можуть бути майже непомітними, особливо коли послуга пропонується через звичайне оголошення або особистий контакт.
Професійна кваліфікація: чи стане рієлтор регульованою професією
Одним із центральних напрямів законопроєкту є визначення вимог до професійної підготовки фахівців з нерухомості та порядку акредитації агентів. Ідея полягає у формуванні зрозумілих критеріїв доступу до професійної діяльності. Замість ситуації, коли людина може позиціонувати себе як спеціаліста з нерухомості без підтвердження відповідних знань, пропонується запровадити нормативно визначені механізми професійної кваліфікації.
Для ринку це потенційно означає підвищення значення юридичної грамотності, знання процедур державної реєстрації, особливостей договорів, правил фінансового моніторингу, захисту персональних даних і професійної етики. Водночас наявність кваліфікаційного документа не гарантує автоматично високої якості послуг. Професійна компетентність формується поєднанням теоретичних знань, практичного досвіду, здатності аналізувати ринок і відповідально представляти інтереси клієнта. Ефективність майбутньої системи залежатиме від того, наскільки прозорими будуть критерії оцінювання, хто матиме право проводити підготовку та підтверджувати кваліфікацію, чи визнаватиметься попередній професійний досвід і скільки коштуватиме проходження необхідних процедур.
Особливе значення ці питання матимуть для незалежних рієлторів та невеликих агентств, для яких додаткові адміністративні витрати можуть бути суттєвішими, ніж для великих компаній.
Акредитація агентів та професійне самоврядування
Законопроєкт передбачає формування законодавчих засад професійного самоврядування у сфері нерухомості. Такий підхід має забезпечити участь професійної спільноти у встановленні стандартів, контролі їх дотримання та розвитку системи підготовки фахівців.
Сьогодні в Україні діють професійні об'єднання рієлторів, які проводять навчання, розробляють рекомендації та формують внутрішні етичні правила. Проте їхні стандарти не поширюються автоматично на всіх посередників. Запровадження законодавчо визначеного самоврядування може створити більш системну модель професійної відповідальності. Водночас така система потребуватиме ефективних запобіжників проти концентрації повноважень у вузькому колі учасників ринку. Якщо професійна організація отримує вплив на допуск до діяльності, акредитацію або дисциплінарні процедури, виникає необхідність забезпечити прозорість її рішень, право на оскарження та рівні умови для нових фахівців.
Для споживача послуг практична цінність самоврядування полягатиме не в самому існуванні професійної організації, а в можливості перевірити статус посередника, зрозуміти його зобов'язання та отримати дієвий механізм реагування на порушення.
Що зміниться у відносинах між рієлтором і клієнтом
Найважливіший для споживачів напрям реформи стосується визначення прав, обов'язків і відповідальності сторін під час надання посередницьких послуг. Сьогодні значна частина конфліктів виникає не через складність самої операції з нерухомістю, а через відсутність чітких домовленостей щодо того, яку послугу надає посередник, хто є його замовником, які дії входять до оплачуваного супроводу та за яких умов виникає право на комісійну винагороду.
На практиці клієнт може очікувати повного супроводу угоди, тоді як посередник вважає своїм зобов'язанням лише пошук об'єкта або організацію контакту між сторонами. За відсутності належно оформленого договору подібні розбіжності стають джерелом фінансових претензій і репутаційних конфліктів.
Законодавче визначення професійних обов'язків може сприяти переходу до моделі, у якій обсяг послуги, її вартість і відповідальність виконавця є зрозумілими до початку співпраці. Принципове значення матиме також розмежування посередницьких і спеціалізованих професійних послуг. Рієлтор може організовувати процес придбання нерухомості, аналізувати ринкову ситуацію та координувати взаємодію сторін, але це не означає автоматичного набуття повноважень нотаріуса, адвоката, оцінювача чи інженера.
Професійний супровід угоди повинен будуватися на правильному визначенні меж відповідальності кожного учасника, а не на необґрунтованих обіцянках забезпечити абсолютну юридичну безпеку.
Чи вирішить закон питання рієлторської комісії
Одним із найчутливіших питань для українського ринку залишається порядок оплати посередницьких послуг. Особливо гостро конфлікти виникають в орендному сегменті, де винагороду нерідко сплачує особа, яка фактично не замовляла послугу пошуку орендаря або просування об'єкта.;Законопроєкт, спрямований на визначення прав та обов'язків учасників ринку, створює можливість чіткіше врегулювати договірні відносини. Водночас із представленого опису ініціативи не випливає, що документ уже встановлює універсальний розмір комісії, автоматично покладає її на власника нерухомості або забороняє певні моделі оплати.
Для професійного ринку принциповим є інше питання: хто замовляє послугу, які зобов'язання бере на себе посередник і за який результат отримує винагороду. Якщо агентство працює за договором із власником квартири, предметом послуги може бути підготовка об'єкта до здавання, просування, відбір кандидатів та організація укладення договору. Якщо посередник представляє інтереси орендаря або покупця, його робота може включати пошук відповідних варіантів, порівняльний аналіз, організацію переглядів і переговори.
Проблеми виникають тоді, коли фактична модель роботи не відповідає заявленій або одна зі сторін не розуміє, за що повинна сплачувати кошти. Саме прозорість договірних відносин, а не адміністративне встановлення єдиного тарифу, може стати важливим чинником підвищення довіри до професії.
Тіньовий ринок і фінансовий моніторинг
Окремий блок законодавчої ініціативи пов'язаний із фінансовою прозорістю операцій із нерухомістю та виконанням міжнародних стандартів протидії відмиванню коштів. Посередницькі послуги у сфері нерухомості вже підпадають під визначені законом вимоги фінансового моніторингу. Для відповідних суб'єктів господарювання законодавство встановлює обов'язки щодо належної перевірки клієнтів, оцінювання ризиків та виконання інших передбачених процедур.
У сфері оренди також існують окремі податкові обов'язки, пов'язані з інформуванням контролюючих органів про договори, укладені за посередництва суб'єктів господарювання. Автори законопроєкту вказують на недостатнє виконання цих вимог і пов'язують проблему з масштабами тіньової діяльності. Водночас необхідно розрізняти законну роботу незалежного фахівця, порушення правил оподаткування та шахрайські дії. Ці явища мають різну правову природу й не можуть автоматично об'єднуватися в одну категорію.
Професійна акредитація сама по собі не забезпечує сплату податків і не виключає можливості фінансових порушень. Для реального скорочення тіньового сегмента потрібні зрозумілі правила господарської діяльності, пропорційний контроль і практична можливість перевіряти виконання законодавчих вимог. Надмірна складність регулювання, навпаки, може створювати додаткові стимули для неформальної роботи, якщо витрати на легальне ведення діяльності стають непропорційними масштабу бізнесу.
Чи захистить новий закон від шахрайства з нерухомістю
Одним із головних аргументів на користь реформи є необхідність посилити захист громадян від шахрайських схем під час купівлі, продажу та оренди нерухомості. Серед ризиків, на які звертають увагу розробники - приховування істотної інформації про об'єкт, введення клієнтів в оману щодо характеристик нерухомості, неправомірне представництво власників і використання недостатньої юридичної обізнаності громадян.
Законодавче визначення професійних стандартів може підвищити відповідальність посередників за інформацію, яку вони надають клієнтам, та створити додаткові можливості для реагування на недобросовісну діяльність. Проте шахрайство з нерухомістю не обмежується рієлторським посередництвом. У складних схемах можуть використовуватися підроблені документи, неправомірні реєстраційні дії, зловживання довірою та інші механізми, протидія яким потребує роботи правоохоронної, судової й реєстраційної систем. Навіть акредитований агент не може гарантувати відсутність усіх ризиків, пов'язаних із конкретним об'єктом. Його професійна відповідальність повинна визначатися характером наданої послуги, обсягом перевірки та належним виконанням погоджених зобов'язань.
Для клієнтів найбільшу практичну цінність матимуть можливість перевірити повноваження посередника, отримати достовірну інформацію про послуги, зафіксувати домовленості та звернутися до передбаченого законом механізму захисту в разі порушення.
Нові правила для первинного ринку та майбутніх об'єктів нерухомості
Законодавча ініціатива охоплює не лише операції з готовими квартирами, будинками та комерційними приміщеннями. Окрему увагу приділено посередницьким послугам під час набуття прав на об'єкти нерухомості, будівництво яких ще не завершено. Цей напрям має особливе значення для первинного ринку, де покупець нерідко ухвалює рішення на підставі проєктної документації, рекламних матеріалів, планових строків введення будинку в експлуатацію та договірних зобов'язань девелопера. Посередник у таких операціях повинен коректно представляти правову природу прав, які набуває клієнт, розмежовувати підтверджені характеристики проєкту та маркетингові обіцянки, а також не створювати хибного уявлення про гарантії завершення будівництва.
Професійне регулювання здатне підвищити якість інформаційного супроводу, але не замінює перевірки забудовника, дозвільної документації, прав на земельну ділянку та умов договору. Для агентств, які працюють із новобудовами, нові правила можуть посилити вимоги до внутрішніх процедур перевірки інформації та взаємодії з девелоперами.
Європейські стандарти: що означає наближення до практик ЄС
Підготовка законопроєкту пов'язана з ширшим процесом адаптації українського законодавства до європейських підходів у сфері професійних послуг, захисту споживачів і фінансової прозорості.
Під час розроблення ініціативи враховували європейський стандарт EN 15733:2009, присвячений вимогам до послуг агентів з нерухомості, а також міжнародні професійні рекомендації. Водночас у Європейському Союзі не існує єдиної універсальної моделі допуску до рієлторської професії, яка однаково застосовується в усіх державах. Національні системи можуть відрізнятися за вимогами до освіти, реєстрації, професійного страхування, контролю та відповідальності.
Відповідність європейським підходам не обов'язково означає створення максимально складної системи дозволів. Значно важливішими є прозорість послуг, захист клієнта, дотримання професійної етики, належне управління ризиками та можливість притягнути недобросовісного виконавця до відповідальності. Для України принциповим буде пошук балансу між професіоналізацією ринку та збереженням доступної конкуренції.
Аналітика ON.UA: професію рієлтора визначатиме не сертифікат, а економічна цінність послуги
Запропоноване регулювання рієлторської діяльності може стати одним із найпомітніших структурних перетворень українського ринку посередницьких послуг. Водночас його ефективність залежатиме від здатності законодавців вирішити фундаментальну проблему: сформувати систему, у якій клієнт розуміє, за що платить, фахівець має зрозумілі професійні обов'язки, а порушення цих обов'язків тягне передбачувану відповідальність.
На думку ON.UA, головна проблема ринку полягає не лише у відсутності обов'язкових кваліфікаційних документів. Значно глибшою є невизначеність самого змісту рієлторської послуги. Для одних клієнтів посередник залишається людиною, яка відкриває двері квартири та передає номер телефону власника. Для інших — професійним консультантом, який аналізує ринок, формує цінову стратегію, організовує просування, веде переговори й координує підготовку угоди.
Поки ці моделі існують під однією назвою без чіткого розмежування обсягу робіт, суперечки щодо комісії залишатимуться закономірними. Професійна кваліфікація може встановити мінімальні вимоги до знань, але не здатна автоматично сформувати економічну цінність послуги, яку клієнт не розуміє або фактично не отримує.
Другий важливий аспект стосується конкуренції. Український рієлторський ринок складається не лише з великих агентств, а й із тисяч незалежних спеціалістів, які працюють у невеликих містах, передмістях і локальних сегментах нерухомості. Якщо майбутня система акредитації виявиться надмірно дорогою або адміністративно складною, вона може прискорити концентрацію ринку навколо великих компаній.
Концентрація сама по собі не гарантує підвищення якості. За обмеженої конкуренції послуги можуть дорожчати, а доступ клієнтів до альтернативних фахівців — скорочуватися. Ефективне регулювання повинно забезпечувати однакові стандарти відповідальності без необґрунтованих переваг для окремих організацій чи бізнес-моделей.
Третій аспект пов'язаний із професійним самоврядуванням. Передавання частини функцій професійній спільноті може бути ефективним, якщо процедури акредитації, дисциплінарного розгляду та оскарження рішень залишатимуться незалежними й прозорими. За відсутності належних запобіжників самоврядування ризикує перетворитися на механізм контролю доступу до ринку, а не захисту його учасників.
Четвертий аспект стосується цифрової трансформації професії. Сучасний рієлтор дедалі більше працює не лише з фізичними показами об'єктів, а й із цифровими каталогами, аналітикою попиту, управлінням клієнтськими зверненнями, електронними документами та онлайн-комунікацією. Професійні стандарти повинні враховувати цю зміну, адже якість посередницької послуги сьогодні значною мірою визначається здатністю організувати прозорий інформаційний процес.
П'ятий аспект пов'язаний із відповідальністю за рекламу нерухомості. Однією з найпоширеніших причин недовіри клієнтів залишаються неактуальні оголошення, неправдиві характеристики об'єктів, дублювання пропозицій і використання інформації без належного підтвердження повноважень. Регулювання професії матиме обмежений ефект, якщо не супроводжуватиметься зрозумілими правилами достовірності інформації, яку посередники публікують і використовують у роботі.
Шостий аспект стосується комісійної моделі. Законодавче визначення професійних прав та обов'язків може допомогти сформувати цивілізованіші відносини між клієнтами й агентами, але для цього необхідно чітко розмежувати замовника послуги, її фактичного отримувача та платника. Без такого розмежування професійна акредитація не усуне конфліктів, які виникають під час оплати посередництва.
Сьомий аспект пов'язаний із податковою прозорістю. Виведення ринку з тіні потребує не лише посилення контролю, а й створення умов, за яких легальна робота буде економічно зрозумілою та доступною. Формальна реєстрація професійного статусу не замінює прозорого обліку доходів, належного оформлення договорів і виконання вимог фінансового моніторингу.
Восьмий аспект стосується захисту споживачів. Кваліфікація посередника може зменшувати ризики непрофесійних дій, але не гарантує безпечності кожної угоди. Для ефективного захисту необхідно забезпечити можливість перевірки професійного статусу, документального підтвердження послуг і реального відшкодування шкоди у випадках, передбачених законодавством.
Дев'ятий аспект пов'язаний із розвитком малих агентств. Для них професіоналізація може стати можливістю конкурувати не масштабом рекламних бюджетів, а якістю консультацій, спеціалізацією та репутацією. Водночас адміністративні вимоги повинні залишатися пропорційними характеру й обсягу діяльності.
Десятий аспект має стратегічне значення для всієї галузі. Законодавче регулювання здатне змінити формальний статус професії, але суспільна довіра виникатиме лише тоді, коли клієнт бачитиме практичну користь від роботи рієлтора. Професійна компетентність повинна проявлятися в точності інформації, якості переговорів, обґрунтованості рекомендацій, прозорості винагороди та відповідальному супроводі угоди.
У довгостроковій перспективі законопроєкт №16145 може створити передумови для переходу від фрагментованого ринку посередництва до більш структурованої системи професійних послуг. Проте результат залежатиме від остаточної редакції документа, механізмів його реалізації та готовності професійної спільноти працювати за правилами, орієнтованими передусім на захист клієнта.
Головний висновок ON.UA полягає в тому, що майбутнє українського рієлторського ринку визначатиметься не кількістю виданих сертифікатів і не формальним створенням професійних організацій. Вирішальним стане формування зрозумілої моделі посередницької послуги, у якій професійна відповідальність, економічна цінність роботи та права клієнта утворюватимуть єдину систему.
FAQ: законопроєкт №16145 та нові правила роботи рієлторів
Чи ухвалено закон про обов'язкову кваліфікацію рієлторів?
Ні. Станом на 16 жовтня 2026 року законопроєкт №16145 зареєстрований у Верховній Раді та перебуває на опрацюванні в комітеті.
Чи потрібно рієлторам уже отримувати нові сертифікати?
Ні. Запропоновані вимоги не набули чинності. Порядок їх застосування залежатиме від подальшого розгляду законопроєкту.
Що передбачає професійна кваліфікація рієлтора?
Ініціатива спрямована на законодавче врегулювання порядку здобуття професійної кваліфікації та акредитації агентів з нерухомості.
Чи зможуть незалежні рієлтори продовжувати працювати?
Остаточні умови доступу до професійної діяльності визначатимуться ухваленою редакцією закону та відповідними процедурами його реалізації.
Чи стане обов'язковим договір із рієлтором?
Законопроєкт передбачає впорядкування прав та обов'язків учасників посередницьких відносин. Конкретні вимоги до оформлення договорів необхідно визначати за остаточним текстом законодавчих положень.
Хто платитиме комісію рієлтору?
Із представлених положень законопроєкту не випливає запровадження універсального правила, за яким винагороду в усіх випадках сплачує виключно продавець, покупець, орендодавець або орендар.
Чи встановлюватиме закон розмір рієлторської комісії?
Наразі немає підтверджених підстав стверджувати, що законопроєкт установлює єдиний тариф на посередницькі послуги.
Чи поширюватимуться нові правила на агентства нерухомості?
Так, законодавча ініціатива спрямована на врегулювання посередницької діяльності як окремих фахівців, так і учасників ринку, які надають відповідні послуги через агентства.
Чи стосуватиметься закон продажу квартир у новобудовах?
Запропоноване регулювання охоплює також посередницькі послуги, пов'язані з набуттям прав на майбутні об'єкти нерухомості.
Чи гарантуватиме акредитація відсутність шахрайства?
Ні. Акредитація може стати одним із механізмів професійного контролю, але безпечність конкретної угоди залежить від комплексу юридичних, реєстраційних та інших перевірок.
Коли нові правила можуть запрацювати?
Після проходження законодавчої процедури, ухвалення закону, його підписання, офіційного опублікування та набрання чинності відповідно до встановлених положень.
Що варто робити рієлторам уже зараз?
Доцільно приділити увагу належному оформленню договорів із клієнтами, прозорості винагороди, достовірності інформації про об'єкти, виконанню чинних податкових вимог і підвищенню професійної компетентності.