Повномасштабна війна докорінно змінила підхід до управління житловою нерухомістю в Україні. Якщо ще кілька років тому модернізація багатоквартирних будинків асоціювалася переважно з утепленням фасадів, заміною інженерних мереж або підвищенням енергоефективності, то сьогодні одним із головних критеріїв якості житла стала здатність будинку працювати автономно під час відключень електроенергії.
Саме на вирішення цього завдання спрямована державна програма «СвітлоДІМ», яка фінансує закупівлю обладнання для забезпечення безперервної роботи критично важливих інженерних систем багатоквартирних будинків. Програма фактично стала одним із перших масштабних державних інструментів підтримки енергетичної стійкості житлового фонду в умовах війни.
Станом на 22 липня фінансування вже отримали 2 442 багатоквартирні будинки на загальну суму понад 610 млн грн. Безпосередньо на придбання обладнання вже спрямовано понад 560 млн грн.
Київський регіон залишається основним отримувачем підтримки
Найбільша кількість профінансованих будинків припадає на Київ та Київську область. Понад 1300 будинків розташовані у столиці, ще понад 800 отримувачів знаходяться у Київській області, тоді як понад 300 будинків фінансуються у Харкові та Харківській області.
Подібний розподіл є закономірним. Саме ці регіони мають найбільшу концентрацію багатоповерхової житлової забудови, значну кількість об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та високу потребу в автономних системах через регулярні ризики перебоїв із електропостачанням.
Водночас географія програми демонструє ще одну тенденцію. Найактивніше державну підтримку використовують громади, де вже сформована професійна система управління житловим фондом і працюють ефективні ОСББ або управителі.
Попит на програму суттєво перевищує обсяги фінансування
За весь період реалізації програми співвласники житла подали понад 4200 заявок. Комісія Міністерства розвитку громад та територій уже опрацювала 4205 звернень, однак позитивне рішення поки отримали лише 2442 будинки. Решта заявок була повернута для усунення недоліків або повторного подання документів. Ця статистика свідчить не лише про високий інтерес до державної підтримки, а й про складність підготовки необхідної документації. Для багатьох ОСББ саме адміністративні процедури залишаються одним із головних бар'єрів під час участі у державних програмах модернізації.
ОСББ стали головними учасниками модернізації житлового фонду
Структура заявників демонструє, що саме об'єднання співвласників сьогодні є основною рушійною силою оновлення багатоквартирних будинків. Близько 68% усіх заявок подали ОСББ. Ще 22% припадає на професійних управителів багатоквартирних будинків, а приблизно 10% становлять обслуговуючі кооперативи. Понад 99% заявників є юридичними особами.
Подібна структура підтверджує поступову професіоналізацію сфери управління житловою нерухомістю. Реалізація технічно складних інфраструктурних проєктів дедалі частіше здійснюється не окремими мешканцями, а організованими формами управління, які здатні підготувати необхідну документацію, забезпечити проведення закупівель і контролювати використання державних коштів.
Які будинки найбільше потребують автономності
Розмір державної допомоги визначається індивідуально залежно від характеристик конкретного будинку. Під час розрахунку враховуються поверховість, кількість під'їздів, площа будинку та наявність власної котельні. Найбільшу активність демонструють будинки середньої та великої поверховості. Близько 51% усіх заявок припадає на будинки висотою від 7 до 16 поверхів. Ще 28% становлять будинки, що мають 17 поверхів і більше. Лише 21% звернень подали будинки до шести поверхів.
Такий розподіл пояснюється технічними особливостями сучасної багатоповерхової забудови. Чим більша висота будинку, тим сильніше його мешканці залежать від роботи ліфтів, насосних станцій, систем водопостачання, пожежної автоматики, вентиляції та іншого інженерного обладнання. У разі тривалого знеструмлення саме висотні будинки найшвидше стикаються з критичними проблемами експлуатації.
Енергонезалежність стала новим фактором вартості житла
За останні три роки критерії оцінки житлової нерухомості суттєво змінилися. Покупці дедалі рідше обмежуються аналізом площі квартири, поверху чи розташування житлового комплексу. Все більшого значення набувають характеристики самого будинку, його здатність функціонувати під час кризових ситуацій та рівень автономності інженерної інфраструктури.
Наявність резервного електроживлення, генераторів, автономних насосних станцій, можливості підтримувати роботу ліфтів, освітлення місць загального користування та систем безпеки вже сьогодні безпосередньо впливає на ліквідність житла.
Фактично на українському ринку формується новий критерій оцінки багатоквартирного будинку, який можна визначити як операційну стійкість. Він поступово стає таким самим важливим фактором, як якість будівництва, транспортна доступність чи репутація забудовника.
Програма стимулює модернізацію всього житлового фонду
Практичне значення «СвітлоДІМ» виходить далеко за межі фінансування окремих генераторів чи іншого обладнання. Програма стимулює співвласників будинків створювати ОСББ, професійно управляти спільним майном, розробляти технічні рішення, планувати модернізацію інженерних систем та формувати довгострокові програми розвитку будинку.
Для держави це означає поступове формування сучасної моделі управління житловим фондом, де власники квартир стають безпосередніми учасниками прийняття інвестиційних рішень щодо власного будинку.
Аналітика ON.UA
Програма «СвітлоДІМ» демонструє поступову зміну самої концепції багатоквартирного житла в Україні. Якщо раніше державні програми переважно були спрямовані на підвищення енергоефективності або проведення капітальних ремонтів, то сьогодні пріоритетом стає забезпечення безперервної експлуатації будівель в умовах воєнних ризиків та нестабільної енергетичної інфраструктури.
Для ринку нерухомості це означає появу нового чинника капіталізації житла. Будинки, які мають автономні системи електроживлення, сучасне інженерне обладнання, професійне управління та підтверджену операційну стійкість, дедалі більше відрізнятимуться за своєю ринковою вартістю від аналогічних об'єктів без відповідної модернізації. Фактично енергонезалежність поступово перетворюється з технічної характеристики на повноцінний інвестиційний актив, який впливає на ліквідність квартир, швидкість їх продажу та рівень орендного попиту.
У довгостроковій перспективі саме такі програми можуть сформувати новий стандарт якості багатоквартирного житла. Після завершення війни покупці оцінюватимуть не лише рік побудови будинку чи клас житлового комплексу, а й його здатність автономно функціонувати під час надзвичайних ситуацій. Це означає, що інвестиції в інженерну інфраструктуру поступово ставатимуть таким самим важливим фактором ринкової вартості, як архітектура, локація або якість будівництва.