Українська житлова криза значно масштабніша, ніж нестача квартир для внутрішньо переміщених осіб або необхідність відновити будинки, зруйновані внаслідок війни. Йдеться про системний дефіцит сучасного, енергоефективного та придатного для довгострокового проживання житлового фонду, який накопичувався десятиліттями, а після початку повномасштабного вторгнення набув критичного характеру.
За оцінкою голови правління ПрАТ «Укрфінжитло» Євгена Мецгера, для повернення внутрішньо переміщених осіб додому або їхнього облаштування у нових громадах Україні необхідно щонайменше один мільйон квартир. Водночас ця цифра відображає лише першочергову потребу окремої категорії населення і не охоплює повного обсягу житлового дефіциту країни.
За оцінками «Укрфінжитла», сформованими під час аналітичної роботи зі Світовим банком, сукупна нестача житлового фонду може становити близько 600 млн кв. м, а орієнтовна вартість її покриття оцінюється у 24 трлн грн. При цьому близько 150 млн кв. м припадає на житло, зруйноване або втрачене внаслідок війни, а ще приблизно 450 млн кв. м становить історично накопичений дефіцит якісного та енергоефективного житла.
Один мільйон квартир не означає один мільйон стандартних новобудов
Оцінку потреби у мільйоні квартир не слід трактувати як готовий державний план будівництва або точний розрахунок кількості об’єктів, які необхідно одночасно вивести на ринок. Насправді житлові потреби внутрішньо переміщених осіб суттєво відрізняються залежно від складу домогосподарства, доходів, місця роботи, перспективи повернення, стану втраченого житла та готовності інтегруватися у нову громаду.
Частині переселенців необхідне постійне житло у власності, тоді як для інших раціональнішим рішенням може бути довгострокова соціальна оренда, оренда з правом викупу, компенсація частини орендної плати або тимчасове проживання до відновлення населеного пункту походження. Саме тому перетворення всієї житлової проблеми виключно на завдання з видачі іпотечних кредитів не відповідає реальній структурі попиту.
Іпотека є ефективним механізмом для домогосподарств зі стабільним офіційним доходом, достатнім першим внеском і спроможністю обслуговувати кредит протягом тривалого періоду. Проте значна частина внутрішньо переміщених осіб не відповідає цим критеріям через втрату роботи, зниження доходів, відсутність ліквідного майна або необхідність утримувати сім’ю у новому місті.
Чому дефіцит житла виник задовго до війни
Заявлені 600 млн кв. м не є лише оцінкою фізично зруйнованих будинків. Більша частина цього показника пов’язана з якісним і структурним дефіцитом, який сформувався протягом попередніх десятиліть.
Значна частина українського житлового фонду була побудована у другій половині XX століття, має високий рівень фізичного зносу, низьку енергоефективність, застарілі інженерні мережі та не відповідає сучасним вимогам безпеки й доступності. Формально такі квартири залишаються у статистиці житлового фонду, однак їхня наявність не означає, що країна має достатній обсяг якісного житла.
Методологія «Укрфінжитла» виходить із порівняння забезпеченості житлом в Україні з показниками розвинених європейських держав. За оцінкою компанії, для наближення до рівня близько 40 кв. м на одну особу Україні необхідно додатково сформувати приблизно 450 млн кв. м сучасного житлового фонду. За збереження довоєнних темпів будівництва подолання такого розриву могло б тривати близько сорока років.
Водночас цей показник слід розглядати як стратегічну експертну оцінку, а не як точну інвентаризацію кожної непридатної квартири. Сам Мецгер наголошував, що розрахунок є аналітичною моделлю, побудованою на зіставленні українського фонду з європейськими стандартами якості та забезпеченості житлом.
Воєнні втрати створюють не лише кількісний, а й просторовий дисбаланс
Фізичне знищення житла є лише одним із наслідків війни. Не менш суттєвою проблемою стало географічне зміщення попиту. Мільйони громадян залишили території, де вони мали власні квартири або будинки, але не можуть безпечно проживати у цих об’єктах через окупацію, бойові дії, пошкодження інфраструктури або постійний ризик обстрілів.
У результаті житловий фонд може формально існувати в одному регіоні, тоді як реальний попит концентрується в іншому. Найбільше навантаження припадає на Київську область, великі міста центральної України та західні регіони, де зростає конкуренція за орендне житло, земельні ділянки, соціальну інфраструктуру та комунальні потужності.
Тому вирішення проблеми не може обмежуватися відновленням такої самої кількості квадратних метрів у місцях їхнього фізичного знищення. Державі та громадам необхідно прогнозувати, яка частина населення реально повернеться, де сформуються нові центри зайнятості та які населені пункти мають достатню транспортну, інженерну й соціальну спроможність для прийняття нових мешканців.
Без такого просторового планування існує ризик будувати житло там, де після завершення війни не буде достатнього економічного попиту, і водночас залишати без належної пропозиції міста, які вже прийняли значну кількість переселенців.
Чому «єОселя» не може самостійно подолати житловий дефіцит
Програма «єОселя» стала одним із найважливіших інструментів підтримки житлового ринку та фінансування купівлі квартир під час війни. Вона забезпечує платоспроможний попит, підтримує банки, стимулює первинний ринок і дозволяє окремим категоріям населення отримати житло на умовах, які неможливо знайти у звичайних комерційних програмах.
Однак масштаб державної іпотеки залишається неспівставним із загальною потребою. За весь період дії програми кредити безпосередньо за категорією внутрішньо переміщених осіб отримали 2 188 позичальників. Загальна кількість учасників програми зі статусом ВПО є більшою і становить 4 852 особи, оскільки частина переселенців скористалася «єОселею» як військовослужбовці, медики, педагоги або представники інших пільгових категорій.
Навіть якщо програма буде суттєво масштабована, вона не охопить домогосподарства з недостатнім доходом, нестабільною зайнятістю, відсутністю першого внеску або небажанням брати на себе довгострокове боргове навантаження. Крім того, іпотека не створює житло автоматично, якщо первинний ринок не здатний забезпечити достатню кількість готових і фінансово доступних квартир.
У разі надмірного стимулювання попиту без відповідного збільшення пропозиції державне фінансування може частково трансформуватися у зростання цін, особливо у містах із дефіцитом новобудов, обмеженими земельними ресурсами та високою собівартістю будівництва.
Соціальна оренда як базова інфраструктура житлової політики
У більшості розвинених країн доступ до житла забезпечується не одним інструментом, а комплексною системою, яка поєднує комерційну іпотеку, пільгове кредитування, соціальну оренду, муніципальний житловий фонд, житлові кооперативи, лізинг і програми Rent-to-Own.
Соціальне орендне житло принципово відрізняється від тимчасових модульних містечок або безоплатного розміщення у пристосованих приміщеннях. Йдеться про професійно керований житловий фонд, квартири в якому надаються за орендною ставкою, прив’язаною до доходу домогосподарства, соціального статусу або ринкової вартості житла.
Такий фонд може перебувати у власності держави, громад, спеціалізованих операторів, неприбуткових організацій або державно-приватних партнерств. Головним принципом є те, що житло не обов’язково передається мешканцю у власність, а зберігається як довгостроковий публічний актив і використовується для наступних сімей після завершення оренди.
В Україні нормативна база для нової житлової політики лише формується. У січні 2026 року Верховна Рада ухвалила у другому читанні закон про основні засади житлової політики, який має закласти перехід до європейських моделей доступного та соціального житла.
Проте між ухваленням базового закону та появою реально доступних квартир існує значний інституційний розрив. Необхідно визначити джерела фінансування, операторів фонду, критерії відбору мешканців, правила встановлення орендної плати, стандарти експлуатації та механізми захисту житла від приватизації або нецільового використання.
Оренда з правом викупу як проміжна модель
Механізм Rent-to-Own поєднує елементи оренди та поступового придбання житла. Домогосподарство заселяється у квартиру без необхідності одразу оформлювати класичний іпотечний кредит, а частина регулярних платежів зараховується у майбутню викупну вартість.
Така модель може бути корисною для сімей, які мають стабільний грошовий потік, але не можуть накопичити значний перший внесок або не відповідають банківським вимогам у момент укладання договору. Вона також дає можливість перевірити власну фінансову спроможність до переходу у повну власність.
Однак оренда з правом викупу потребує складної правової та фінансової архітектури. Необхідно чітко визначити, кому належить житло до завершення платежів, як розподіляються ризики пошкодження, що відбувається у разі прострочення, яким чином індексується вартість і яка частина платежу є орендною, а яка спрямовується на викуп. Без стандартизованих договорів, професійного оператора та довгострокового дешевого фінансування така модель може виявитися дорожчою за іпотеку або створювати надмірні ризики для споживача.
Житловий лізинг не є повним аналогом іпотеки
Лізингова модель передбачає, що житло купує спеціалізована компанія або державна установа, після чого передає його громадянину у довгострокове користування з можливістю переходу права власності після виконання всіх платежів. На відміну від іпотеки, позичальник не стає власником квартири одразу, що знижує кредитний ризик фінансової установи. Водночас для мешканця це означає менший рівень правового контролю над об’єктом до завершення договору.
Житловий лізинг може використовуватися для військовослужбовців, працівників критичної інфраструктури, молодих фахівців або переселенців, зайнятих у конкретній громаді. Проте його ефективність залежить від вартості фінансування, строку договору, податкового режиму та здатності держави або муніципалітету субсидувати частину платежів.
Дефіцит житла неможливо подолати без розвитку пропозиції
Жоден фінансовий інструмент не вирішить проблему, якщо Україна не збільшить обсяги будівництва і реконструкції житлового фонду. Іпотека, лізинг або орендна субсидія лише визначають, хто і на яких умовах зможе оплатити житло, але не створюють нові квартири без участі девелоперів, громад, банків і будівельної галузі.
Для масштабування пропозиції необхідні підготовлені земельні ділянки, містобудівна документація, інженерні мережі, прогнозовані процедури підключення, довгострокове фінансування та прозорі правила інвестування у будівництво. Окремим ресурсом може стати реконструкція застарілих будівель, конверсія нежитлових об’єктів, завершення проблемних житлових комплексів і комплексне оновлення мікрорайонів.
Особливе значення матиме індустріалізація будівництва, стандартизація проєктів і розвиток серійного виробництва конструктивних елементів. За дефіциту робочої сили та високої вартості матеріалів традиційна модель індивідуального проєктування кожного будинку може бути надто повільною й дорогою для реалізації державних і муніципальних програм у необхідному масштабі.
Водночас масове будівництво не повинно відтворювати помилки радянської житлової політики, коли кількість квадратних метрів переважала над якістю міського середовища. Нові квартали мають одночасно отримувати транспорт, школи, медичні установи, робочі місця, громадські простори, укриття та енергетичну інфраструктуру.
Хто має фінансувати новий житловий фонд
Оцінка дефіциту у 24 трлн грн демонструє, що його неможливо профінансувати виключно з державного бюджету. Навіть багаторічне спрямування значної частини бюджетних ресурсів не забезпечить необхідного обсягу будівництва без залучення приватного та міжнародного капіталу.
Реалістична фінансова модель повинна поєднувати бюджетні програми, кошти міжнародних фінансових організацій, муніципальні облігації, банківське кредитування, гарантійні механізми, сек’юритизацію іпотечних портфелів, державно-приватне партнерство та інституційні інвестиції у дохідне орендне житло.
Саме розвиток гарантованих фінансових інструментів, облігацій із забезпеченням та вторинного іпотечного ринку входить до стратегічних напрямів «Укрфінжитла». Компанія також формує міжнародну дорадчу інфраструктуру для розвитку соціальної оренди, Rent-to-Own, сек’юритизації та гарантійних схем.
При цьому публічне фінансування доцільно спрямовувати не на універсальне субсидування всіх покупців, а на зниження конкретних ризиків, які приватний ринок не здатний покрити самостійно. Це можуть бути гарантії першого збитку, компенсація частини процентної ставки, фінансування інженерної інфраструктури, довгострокові контракти на соціальну оренду або субсидії для домогосподарств із низькими доходами.
Аналітика ON.UA
Проблема мільйона квартир для ВПО є не окремим наслідком війни, а найбільш помітною частиною глибшої житлової дисфункції. Україна одночасно має фізично зруйнований фонд, застаріле житло, нерівномірний територіальний розподіл пропозиції, слабкий сектор професійної оренди, обмежений доступ до довгострокового фінансування та недостатні обсяги нового будівництва.
Саме тому спроба вирішити кризу виключно через пільгову іпотеку неминуче матиме обмежений результат. «ЄОселя» може бути ефективним інструментом для платоспроможних домогосподарств, підтримувати первинний ринок і формувати довгостроковий іпотечний портфель, однак вона не замінює соціальну політику, орендний фонд і програми для людей, які не можуть або не повинні ставати власниками житла.
Стратегічно Україні необхідно перейти від моделі, у якій житлова політика фактично зводиться до сприяння купівлі квартири, до моделі управління повним житловим циклом. Така система повинна охоплювати тимчасове розміщення, соціальну оренду, доступну оренду, Rent-to-Own, лізинг, іпотеку, реконструкцію, відновлення зруйнованого фонду та підтримку мобільності населення.
Найважливішим показником ефективності цієї політики має бути не кількість виданих кредитів або введених квадратних метрів, а реальна доступність житла для різних груп населення. Якщо нові квартири будуть будуватися швидше, але залишатимуться фінансово недоступними для переселенців, ветеранів, молодих сімей і працівників бюджетного сектору, статистичне збільшення житлового фонду не означатиме подолання кризи.
Майбутня житлова модель має розглядати квартиру не лише як приватний товар або інвестиційний актив, а як базову інфраструктуру економічного відновлення. Доступність житла визначатиме, чи зможуть громади залучати працівників, чи повернуться українці з-за кордону, де розміщуватимуться нові підприємства та наскільки мобільним буде ринок праці. Саме тому створення багатоканальної системи житлового фінансування є не соціальним доповненням до відбудови, а однією з її ключових економічних передумов.