Мезонінне фінансування займає проміжне місце у структурі капіталу, яку також називають capital stack. У типовій борговій конструкції вимоги мезонінного кредитора задовольняються після вимог старшого кредитора, але перед розподілом залишку власникам звичайного капіталу. Конкретна черговість залежить від структури фінансування та домовленостей між сторонами.
У нерухомості мезонін можуть залучати для придбання об’єкта, будівництва, реконструкції або рефінансування. Він дозволяє зменшити обсяг власних коштів, необхідних на початку проєкту. Водночас більша частка боргу підвищує чутливість результату до затримок будівництва, перевищення кошторису та недоотримання запланованих доходів.
Винагорода кредитора може поєднувати поточні процентні платежі, проценти, що накопичуються до погашення, комісії та участь у прибутку або прирості вартості проєкту. Окремі конструкції передбачають можливість отримання частки в капіталі. Такі умови не є обов’язковими для кожної мезонінної позики й визначаються індивідуально.
Мезонін не обов’язково забезпечується другою іпотекою на нерухомість. У міжнародній практиці забезпеченням можуть бути частки в компанії, яка володіє об’єктом, а позичальником може виступати компанія вищого рівня у структурі власності. Взаємодію зі старшим кредитором узгоджують окремо, зокрема щодо платежів, дій у разі порушень і можливості зміни контролю над проєктом.
Для оцінювання такого фінансування аналізують повну вартість залучення коштів, строки погашення, джерело повернення боргу та права кредитора. Відкладена сплата процентів полегшує поточне навантаження, але збільшує майбутню суму зобов’язань. Підвищення потенційної дохідності власного капіталу супроводжується більшим ризиком втрат у разі несприятливого розвитку проєкту.
Мезонінне фінансування
Що таке мезонінне фінансування нерухомості: місце між основним кредитом і власним капіталом, винагорода кредитора, забезпечення та ризики.
Мезонінне фінансування є проміжним рівнем фінансування між основним кредитом і власним капіталом інвесторів. Його залучають, коли коштів банку та власників недостатньо для реалізації проєкту. Найчастіше воно має форму боргу з нижчим пріоритетом повернення, ніж основний кредит, і вищою очікуваною дохідністю для кредитора. Наприклад, проєкт вартістю 100 млн грн може фінансуватися банківським кредитом на 60 млн грн, власним капіталом на 25 млн грн і мезонінною позикою на 15 млн грн. Така структура закриває потребу в коштах, але збільшує фінансове навантаження на проєкт.
Інші терміни на М
Майновий комплекс означає сукупність взаємопов’язаних об’єктів і майна, які разом забезпечують певну діяльність. До нього можуть належати виробничі будівлі, склади, адміністративні приміщення, обладнання та інженерна інфраструктура. Наприклад, комплекс харчового виробництва може охоплювати цех, холодильні камери, склад, котельню й обладнання. Його цінність визначається не лише площею будівель, а й можливістю використовувати всі складові для спільного виробничого процесу.
Майнові права охоплюють права, які мають економічний зміст і пов’язані з майном: можливість користуватися ним, отримувати доходи або вимагати від іншої особи передання майна чи сплати коштів. У нерухомості конкретне майнове право визначає, що саме людина може робити з об’єктом або вимагати за договором. Наприклад, орендар має право користуватися квартирою протягом погодженого строку. Особа, яка фінансує будівництво, може мати передбачене договором право вимагати передання об’єкта після виконання визначених умов. Обсяг цих прав суттєво відрізняється від повноважень власника готової квартири.
Майнові права на нерухомість охоплюють юридичні можливості, пов’язані з конкретною квартирою, будинком, приміщенням або земельною ділянкою. Залежно від виду права людина може володіти об’єктом, користуватися ним або вимагати його передання в майбутньому. На первинному ринку вислів «купівля майнових прав» часто використовують щодо придбання прав на житло, яке ще будується. Покупець у такому випадку набуває визначені законом і договором права, обсяг яких потрібно відрізняти від права власності на готову квартиру.
Майно спільної сумісної власності належить двом або більше особам без визначення частки кожної з них у праві власності. Співвласники мають спільне право на об’єкт, але за ними ще не закріплено конкретних часток, наприклад ½ або ⅓. Типовий приклад становить квартира, придбана подружжям під час шлюбу за спільні кошти. Оформлення нерухомості на одного з подружжя саме по собі не означає, що другий не має на неї прав.
Майно спільної часткової власності належить двом або більше особам із визначенням частки кожної у праві власності. Наприклад, одному співвласнику може належати ½ квартири, а двом іншим по ¼. Частка у праві власності не означає автоматичного володіння конкретною кімнатою. Якщо двоє людей мають по ½ двокімнатної квартири, це ще не закріплює за кожним окрему кімнату. Порядок користування житлом визначають додатково.
Малогабаритна квартира є квартирою невеликої загальної площі, у якій основні житлові та побутові функції організовані в компактному просторі. Вона може мати окрему кухню й кімнату або студійне планування. Наприклад, квартира площею 28 м² може вміщувати кімнату, кухню, санвузол і передпокій. Зручність такого житла залежить від пропорцій приміщень, розташування вікон, місць для зберігання та можливості розставити необхідні меблі.
Малоквартирний будинок є житловим будинком із невеликою кількістю квартир. Такий формат передбачає обмежене коло сусідів і зазвичай менше навантаження на спільні входи, сходи та прибудинкову територію. Наприклад, будинок на вісім квартир може мати один під’їзд, спільне подвір’я та кілька паркомісць. Комфорт проживання залежить від планування, звукоізоляції, організації обслуговування та взаємодії мешканців.
Малоповерхова забудова є форматом забудови території невисокими будинками. У житловій нерухомості до неї зазвичай відносять садибні будинки, дуплекси, таунхауси та невисокі багатоквартирні будинки. Наприклад, квартал із двоповерхових таунхаусів і триповерхових житлових будинків є прикладом малоповерхового середовища. Його комфорт залежить від відстаней між будівлями, кількості мешканців, озеленення, паркування та доступності повсякденних послуг.
Мамад це захищене приміщення всередині квартири або приватного будинку в Ізраїлі. Його проєктують як безпечну кімнату, у якій мешканці можуть перебувати під час ракетної атаки, обстрілу або іншої надзвичайної ситуації. У сучасному ізраїльському житлі мамад часто є однією з кімнат квартири, але має посилені стіни, спеціальні двері, захищене вікно та вентиляцію.
Мансарда є поверхом у просторі під дахом, де похилі площини покрівлі повністю або частково формують стіни та стелю приміщень. Її характерними рисами є змінна висота стелі, скошені ділянки та особлива геометрія кімнат. Наприклад, у приватному будинку на мансардному поверсі можна розмістити спальні й кабінет. У центральній частині кімнат людина вільно стоїть, а нижчі зони під схилами даху використовують для шаф, полиць або іншого вбудованого обладнання.
Мансардна квартира є квартирою, розташованою на мансардному поверсі під скатним дахом будинку. Частину її стін і стелі формують похилі площини, які визначають геометрію кімнат, розміщення меблів та характер освітлення. Наприклад, у такій квартирі вітальня може мати високу стелю посередині та знижені ділянки вздовж зовнішніх стін. Простір під схилами використовують для зберігання, а дахові вікна забезпечують природне світло й відкривають вид на небо.
Мансардне вікно є вікном, установленим у площині скатного даху. Воно забезпечує природне освітлення приміщення під покрівлею, а моделі зі стулкою, що відкривається, також дають можливість провітрювання. Наприклад, у мансардній спальні зі скошеною стелею таке вікно розташовується безпосередньо над частиною кімнати. Кількість світла та зручність користування залежать від його розміру, висоти встановлення, орієнтації даху й навколишньої забудови.