Термін описує функцію житлового об’єкта, а не окрему форму власності. У житловій політиці його застосовують для розмежування фонду, який забезпечує постійне проживання населення, та житла, залученого до інших сценаріїв використання. Єврокомісія, зокрема, розглядає короткострокову оренду як одну з форм non-primary use of housing, а не як повний синонім поняття. Матеріали Єврокомісії.
До потенційних прикладів належать туристичні апартаменти, сезонні резиденції та житло для епізодичного перебування. Порожні об’єкти можуть обліковуватися окремо як vacant housing. Конкретні межі категорії залежать від визначень у відповідному документі: універсального правила, за яким будь-яка друга квартира автоматично є non-primary housing, немає.
Для аналізу ринку важлива відмінність між загальною кількістю квартир і кількістю об’єктів, доступних для постійного проживання. Значний житловий фонд може співіснувати з дефіцитом довгострокової оренди, якщо суттєва його частина використовується сезонно або для коротких заїздів.
Сам термін не означає заборону володіння другим житлом чи здавання квартири в оренду. Правові наслідки можна визначити лише за конкретною нормою, її територією дії та статусом. Законодавчу пропозицію також не слід подавати як уже чинне обмеження.
Non-primary use of housing
Що означає non-primary use of housing, як поняття стосується другого житла й туристичної оренди та чим відрізняється від довгострокової оренди.
Non-primary use of housing означає використання житла не як основного місця проживання. Це може бути квартира для туристичної оренди, будинок для сезонного відпочинку або друге житло, яким користуються лише час від часу. Важливо розрізняти використання об’єкта та його належність власнику. Квартира, яку власник здає для постійного проживання орендаря, не обов’язково належить до цієї категорії: вона може бути основним житлом саме орендаря.
Інші терміни на N
Net operating income, або чистий операційний дохід, показує, скільки нерухомість заробляє після вирахування регулярних витрат на її експлуатацію, але до сплати кредитів, податків інвестора та інших витрат, пов’язаних зі структурою фінансування. Наприклад, комерційне приміщення приносить 1 млн грн ефективного доходу на рік. Власник витрачає 250 тис. грн на управління, обслуговування, страхування, поточний ремонт та інші операційні потреби. Чистий операційний дохід становить 750 тис. грн на рік. NOI допомагає відокремити економічну ефективність самої нерухомості від фінансових рішень конкретного власника. Два інвестори можуть придбати однакові об’єкти з різними кредитами, але операційний дохід цих об’єктів за однакових умов буде однаковим. Показник є основою для розрахунку ставки капіталізації, оцінки вартості дохідної нерухомості, аналізу здатності об’єкта обслуговувати борг та побудови інвестиційної моделі.
Net present value, або чиста приведена вартість, показує, скільки додаткової вартості може створити інвестиція в нерухомість після врахування початкових вкладень, усіх майбутніх грошових потоків, строку володіння та необхідної інвестору норми дохідності. NPV враховує, що однакова сума грошей сьогодні та через кілька років має різну цінність. Майбутні надходження дисконтуються, тобто перераховуються у їхню поточну вартість. Якщо NPV є додатною, прогнозована дохідність інвестиції перевищує встановлену ставку дисконтування. Нульове значення означає, що проєкт забезпечує саме необхідну норму дохідності. Від’ємний NPV свідчить, що очікуваних грошових потоків недостатньо для компенсації вкладеного капіталу та прийнятого ризику. На відміну від IRR, який показує розрахункову дохідність у відсотках, NPV відображає створену або втрачену вартість у грошовому вираженні.
Net proceeds це чиста сума, яку продавець або інвестор фактично отримує після продажу нерухомості. Простіше кажучи, це не вся ціна продажу, а гроші, що залишаються після податків, комісій, погашення кредиту, юридичних витрат та інших платежів, пов’язаних з угодою.
NOI, або Net Operating Income, це чистий операційний дохід нерухомості до врахування кредитів, податків на прибуток, амортизації та інвестиційних витрат. Простіше кажучи, це дохід, який об’єкт генерує після операційних витрат: оренди, сервісних платежів, управління, ремонту, страхування, комунальних витрат власника та інших витрат на роботу активу.
Nominal lease term це формальний строк оренди, який прямо записаний у договорі. Наприклад, якщо договір підписаний на 5 років, його nominal lease term становить 5 років. Але це не завжди означає, що орендар гарантовано залишиться на весь цей період.
Notice period це строк попередження, який одна сторона має дотриматися перед розірванням договору або зміною його умов. В оренді нерухомості це зазвичай період, за який орендар або власник повинен повідомити іншу сторону про виїзд, непродовження договору, активацію break clause або іншу важливу дію.