Спеціальне майнове право запроваджене для більш прозорого обігу об’єктів, які ще не стали готовою нерухомістю. Закон України №2518-IX визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості, які будуть споруджені в майбутньому Верховна Рада України.
Об’єктами спеціального майнового права можуть бути неподільні об’єкти незавершеного будівництва, подільні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. До майбутніх об’єктів належать, зокрема, квартири, гаражні бокси, паркомісця, житлові та нежитлові приміщення, які після завершення будівництва стануть самостійними об’єктами нерухомості.
Головна ідея цього механізму, зменшити ризик подвійних продажів і зробити первинний ринок більш контрольованим. Якщо право зареєстроване, покупець може підтвердити, що конкретний майбутній об’єкт існує в правовому полі, має свій статус і не продається лише “на папері” без належної прив’язки до реєстру.
Для забудовника реєстрація спеціального майнового права є частиною підготовки до легального продажу майбутніх квартир, паркомісць або приміщень. Офіційний портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва прямо зазначає, що реєстрація таких прав у ДРРП є обов’язковою для забудовників, які планують продавати майбутні об’єкти нерухомості ЄДЕССБ.
Для покупця спеціальне майнове право не дорівнює праву власності на готову квартиру. Воно підтверджує право на майбутній об’єкт і право вимагати завершення будівництва та передачі об’єкта, який відповідає погодженим характеристикам. Повноцінне право власності виникає після завершення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію та державної реєстрації права власності.
У контексті ON.UA цей термін важливий для опису новобудов і первинного ринку. Для користувача важливо бачити не лише ціну, планування й етап будівництва, а й юридичний статус майбутнього об’єкта: чи зареєстроване спеціальне майнове право, чи можна перевірити об’єкт у реєстрі, чи відповідає продаж актуальній моделі захисту прав покупця.
Спеціальне майнове право
Спеціальне майнове право, це зареєстроване право на об’єкт незавершеного будівництва або майбутню нерухомість, яке захищає покупця на первинному ринку до оформлення права...
Спеціальне майнове право, це право на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, наприклад квартиру, паркомісце чи нежитлове приміщення, яке ще будується. Воно дає покупцю не просто “договір із забудовником”, а зареєстроване право, яке можна перевірити в реєстрі. Простими словами, це юридичний міст між інвестуванням у майбутню квартиру та повноцінним правом власності після введення будинку в експлуатацію. Таке право має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, якщо забудовник продає майбутні об’єкти нерухомості.
Інші терміни на С
Самобуд це об’єкт нерухомості, який збудували без належних дозвільних документів, з порушенням будівельних норм або без правильного оформлення права на будівництво. У побуті так часто називають будинок, прибудову, мансарду, гараж, комерційне приміщення або навіть частину квартири, які фактично існують, але юридично не оформлені належним чином.
Самочинне будівництво це будівництво, реконструкція або добудова, виконані без належного права на землю, без дозвільних документів, з істотними порушеннями будівельних норм або без правильного введення об’єкта в експлуатацію. Простіше кажучи, об’єкт фізично існує, але юридично з ним не все гаразд. Це може бути приватний будинок, прибудова, мансарда, гараж, комерційне приміщення, перепланована квартира або частина будівлі.
Середній комісійний дохід з угоди показує, яку суму рієлтор або агентство в середньому отримує після завершення однієї операції з нерухомістю. Наприклад, агентство провело чотири угоди та отримало комісії у розмірі 30 000, 45 000, 55 000 і 70 000 грн. Загальний комісійний дохід становить 200 000 грн, а середній дохід з однієї угоди, 50 000 грн. Показник допомагає оцінювати фінансову результативність угод, порівнювати різні сегменти нерухомості та прогнозувати дохід рієлтора або агентства.
Середній період між повторними лістингами показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його наступною публікацією. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 10, 20 і 30 днів після деактивації. Середній період між публікаціями становить 20 днів.
Середній строк до першого зниження ціни показує, скільки часу зазвичай минає від публікації об’єкта до першого коригування його вартості. Наприклад, якщо ціну трьох об’єктів уперше знизили через 20, 35 і 50 днів після публікації, середній строк становить 35 днів.
Середній строк повторної активації показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його повторним виставленням на продаж або оренду. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 20, 40 і 60 днів після деактивації. Середній строк повторної активації становить 40 днів.
Середній строк реалізації після зниження ціни показує, скільки часу в середньому минає між останнім коригуванням вартості об’єкта та укладенням угоди. Наприклад, три квартири після зниження ціни були продані через 10, 20 і 30 днів. Середній строк реалізації після коригування становить 20 днів.
Середній строк реалізації повторного лістингу показує, скільки часу в середньому потрібно для продажу або здавання об’єкта після його повторного повернення на ринок. Наприклад, три повторно опубліковані квартири були реалізовані через 20, 35 і 50 днів. Середній строк їх реалізації становить 35 днів.
Середня вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство витрачає на маркетинг і продажі, щоб отримати одного клієнта, який фактично уклав угоду. Наприклад, протягом місяця агентство витратило 60 000 грн на рекламу, просування, сервіси та обробку звернень. За цей період залучені клієнти уклали шість угод. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається реклама та яка частина комісійного доходу витрачається на отримання нового клієнта.
Середня глибина зниження ціни показує, на скільки відсотків у середньому подешевшали об’єкти, вартість яких була скоригована під час експозиції. Наприклад, ціни трьох об’єктів знизилися на 5%, 10% і 15%. Середня глибина зниження становить 10%.
Середня зміна ціни при повторному лістингу показує, наскільки в середньому відрізняється нова стартова вартість об’єкта після його повернення на ринок від останньої ціни перед деактивацією. Наприклад, перед зняттям із продажу квартира коштувала 4 000 000 грн, а після повторної публікації її виставили за 3 800 000 грн. Зміна ціни становить −5%.
Середня кількість коригувань ціни показує, скільки разів у середньому змінювалася вартість об’єкта протягом його експозиції на ринку. Наприклад, для чотирьох лістингів ціну змінювали один, два, два і три рази. Середня кількість коригувань становить два на один об’єкт.