Виключне право продажу є договірною моделлю співпраці між власником нерухомості та рієлтором або агентством. В українському законодавстві цей термін не визначений як окремий вид договору, тому правовідносини можуть оформлюватися договором про надання послуг, доручення, комісії або змішаним договором відповідно до положень Цивільного кодексу України.
За таким договором один виконавець отримує виключне право представляти об’єкт на ринку: визначати стратегію просування, готувати рекламу, працювати із запитами, організовувати перегляди, проводити переговори та супроводжувати угоду. Інші агентства можуть залучатися через партнерську співпрацю, але координація продажу залишається за ексклюзивним представником.
У договорі необхідно чітко визначити об’єкт, строк співпраці, рекомендовану ціну, перелік послуг, рекламний бюджет, порядок проведення переглядів, розмір винагороди та момент виникнення обов’язку її сплатити. Окремо встановлюються умови дострокового припинення договору, відповідальність сторін і порядок роботи з покупцями, які звернулися до власника безпосередньо.
Наявність виключного права не означає, що рієлтор стає власником нерухомості або може самостійно її продати. Рішення про прийняття пропозиції та укладення угоди залишається за власником. Для підписання договору від його імені представникові потрібна належно оформлена довіреність із відповідними повноваженнями.
Умови про комісію в разі самостійного продажу власником залежать від конкретного договору. Модель може передбачати винагороду незалежно від джерела покупця або лише тоді, коли покупця залучив рієлтор. Тому формулювання про ексклюзивність саме по собі не визначає фінансових наслідків прямої угоди.
Для власника перевагою є єдина стратегія продажу, контроль реклами, відсутність дубльованих оголошень із різними цінами та персональна відповідальність виконавця. Для рієлтора ексклюзивність створює економічну основу для професійної підготовки об’єкта, інвестицій у просування та співпраці з іншими учасниками ринку.
Виключне право продажу не потрібно плутати з виключним договором покупця. У першому випадку рієлтор представляє продавця конкретного об’єкта, у другому представляє інтереси покупця під час пошуку та придбання нерухомості.
Виключне право продажу
Що таке виключне право продажу нерухомості, які повноваження отримує рієлтор, що передбачає ексклюзивний договір та чи може власник самостійно знайти покупця.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Викуп нерухомості, це придбання квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення покупцем, який готовий швидко провести угоду та оплатити об’єкт власними коштами. На практиці під викупом найчастіше мають на увазі терміновий продаж нерухомості компанії, агентству або приватному інвестору. Власник отримує можливість швидше продати об’єкт, але зазвичай погоджується на ціну нижчу за ринкову.