Національний банк України тимчасово спростив вимоги до банків, які вимушено стали власниками заставної нерухомості після неповернення кредитів. Відтепер фінансові установи зможуть не зменшувати свій регулятивний капітал через таке майно, якщо виконуються визначені умови. Відповідні зміни затверджені постановою Правління НБУ №80 від 15 липня 2026 року.
У чому полягала проблема
Коли позичальник не виконує свої кредитні зобов'язання, банк може отримати заставне майно у власність. Найчастіше це квартири, приватні будинки, земельні ділянки, офісні приміщення або інша комерційна нерухомість. До цього часу діяла норма, яка вимагала від банків після певного строку володіння таким майном виключати його вартість із основного капіталу.
Йшлося про:
- житлову нерухомість, яка перебувала на балансі понад два роки;
- нежитлові об'єкти, що не були продані протягом одного року.
Фактично це означало, що чим довше банк не міг реалізувати заставу, тим більший негативний вплив вона мала на його регулятивний капітал.
Чому виникла необхідність змін
Повномасштабна війна суттєво змінила ситуацію на ринку нерухомості. У багатьох регіонах продаж об'єктів став практично неможливим через бойові дії, тимчасову окупацію, руйнування інфраструктури або майже повну відсутність попиту.
У результаті банки опинилися в ситуації, коли вони не могли реалізувати заставне майно не через власні управлінські рішення, а через об'єктивні обставини.
Фактично вони не лише втрачали кошти за проблемними кредитами, а й були змушені додатково зменшувати свій капітал через неможливість швидко продати отриману нерухомість.
Що змінило рішення НБУ
Постанова №80 дозволяє банкам тимчасово не враховувати вартість окремої заставної нерухомості при розрахунку відрахувань з основного капіталу першого рівня.
Пільговий режим діятиме:
- протягом усього періоду воєнного стану;
- ще 365 днів після його офіційного припинення або скасування.
Таким чином банки отримують додатковий час для реалізації таких активів без негативного впливу на власні нормативи капіталу.
За яких умов застосовується пільга
Нове правило не поширюється автоматично на всю нерухомість. Банк може скористатися ним лише за одночасного виконання трьох умов.
По-перше, об'єкт не повинен знаходитися на територіях, для яких офіційно не визначено дату завершення бойових дій або тимчасової окупації.
По-друге, ринкова оцінка нерухомості має бути актуальною і проведеною не пізніше ніж за дванадцять місяців до розрахунку капіталу.
По-третє, нерухомість повинна бути отримана саме в результаті звернення стягнення на заставу, а не бути активом, який уже належав банку або був переведений на його баланс шляхом внутрішніх операцій.
На які об'єкти поширюються зміни
Важливо, що новий порядок має зворотну дію щодо окремих активів. Пільга застосовується до заставної нерухомості, яка була отримана банками у власність починаючи з 31 грудня 2021 року. Тобто рішення стосується не лише нових випадків, а й частини майна, яке вже перебуває на балансі фінансових установ.
Чи вплине це на ринок нерухомості
Безпосередньо для покупців житла нові правила практично нічого не змінюють. Постанова не стосується вартості квартир, умов іпотечного кредитування чи порядку продажу заставного майна. Водночас вона дозволяє банкам уникнути додаткового тиску на капітал через об'єкти, реалізація яких тимчасово ускладнена.
Це означає, що фінансові установи отримують більше часу для прийняття рішень щодо таких активів і не будуть змушені продавати їх максимально швидко лише для виконання регуляторних нормативів.
Аналітика ON.UA
Рішення Національного банку є насамперед регуляторним кроком, спрямованим на підтримку стійкості банківської системи в умовах війни. Воно враховує реальну ситуацію на українському ринку нерухомості, де в окремих регіонах продаж заставних об'єктів може бути фактично неможливим протягом тривалого часу.
Для самого ринку нерухомості це означає, що банки отримають більше гнучкості в управлінні проблемними активами та не будуть змушені реалізовувати їх виключно через регуляторний тиск. Водночас покупцям не варто очікувати різкого збільшення кількості заставної нерухомості на продаж або суттєвого зниження цін лише через ухвалення цієї постанови. Її головна мета — забезпечити стабільність банківської системи, а не стимулювати продаж банківських активів.