Український ринок рієлторських послуг може отримати окреме законодавче регулювання, яке визначить професійний статус агента з нерухомості, умови допуску до роботи, правила взаємодії з клієнтами та відповідальність за якість послуг. Відповідні пропозиції готує робоча група при парламентському Комітеті з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Її створення стало продовженням житлової реформи та дискусії про необхідність упорядкування ринку, на якому сьогодні відсутні єдині професійні стандарти, точна статистика учасників і зрозумілі механізми захисту споживачів.
Водночас принципово важливо розмежовувати політичні заяви, робочі пропозиції та вже ухвалені норми. Станом на липень 2026 року остаточний законопроєкт із погодженою редакцією ще не став чинним законом. Отже, вимоги щодо обов’язкового реєстру, кваліфікаційних іспитів, письмових договорів або безготівкових розрахунків поки що не застосовуються як загальнообов’язкові правила для всього ринку. Наразі вони обговорюються як елементи майбутньої моделі регулювання.
Чому ринок вирішили регулювати саме зараз
Проблема українського ринку рієлторських послуг полягає не лише у відсутності окремого профільного закону. Значно серйознішою є відсутність єдиного розуміння того, хто саме може називатися рієлтором, які послуги входять до його роботи, за що клієнт сплачує комісію та яку відповідальність несе агент у разі професійної помилки.
За різними оцінками, в Україні можуть працювати від 45 до 80 тисяч осіб, які називають себе рієлторами, тоді як представники професійного середовища оцінюють кількість справді кваліфікованих фахівців лише у декілька тисяч. Такий розрив свідчить не стільки про неточність статистики, скільки про відсутність критеріїв, за якими можна відокремити професійного консультанта від випадкового посередника, продавця інформаційних баз або людини, яка просто копіює чужі оголошення.
У результаті ринок функціонує за надзвичайно різними стандартами. Один агент проводить повний юридичний і ринковий аналіз, формує стратегію продажу, організовує рекламу, перевіряє покупця, координує нотаріуса та супроводжує розрахунки. Інший фактично лише відкриває двері квартири, але вимагає аналогічну комісію. Саме відсутність зв’язку між обсягом роботи, ціною послуги та відповідальністю є одним із головних аргументів на користь реформи.
Єдиний реєстр має стати інструментом перевірки, а не просто списком прізвищ
Однією з центральних пропозицій є створення відкритого реєстру фахівців та агентів з нерухомості. Передбачається, що користувач зможе перевірити, чи має конкретна особа право надавати рієлторські послуги, чи пройшла вона професійну підготовку, чи має чинне свідоцтво та який реєстраційний номер використовує у роботі.
Ефективність такого реєстру залежатиме від його змісту. Якщо система міститиме лише ім’я та номер свідоцтва, вона матиме обмежену практичну цінність. Повноцінний професійний реєстр міг би відображати статус агента, дату видачі кваліфікаційного документа, інформацію про тимчасове зупинення права на роботу, дисциплінарні рішення та належність до агентства.
Для ринку це створило б цифровий механізм перевірки контрагента, подібний до тих, які вже використовуються для нотаріусів, адвокатів, арбітражних керуючих та інших регульованих професій. Проте реєстр сам по собі не гарантує якості послуг. Він лише підтверджує допуск до професії, тоді як реальна репутація залежатиме від досвіду, спеціалізації, результатів роботи та системи професійної відповідальності.
Кваліфікаційний іспит може підвищити стандарт професії, але не повинен створити закриту монополію
Робочі пропозиції передбачають, що доступ до професії може бути пов’язаний із навчанням, кваліфікаційним іспитом та отриманням відповідного свідоцтва. Такий підхід є логічним, оскільки операції з нерухомістю потребують знань у сфері цивільного, сімейного, земельного, податкового та містобудівного законодавства, а також розуміння оцінки, маркетингу, переговорів і фінансової безпеки угод.
Водночас ключовим питанням стане не сам факт іспиту, а те, хто його організовуватиме, як формуватиметься програма, хто контролюватиме навчальні центри та скільки коштуватиме отримання професійного статусу. Якщо допуск до ринку контролюватиме вузьке професійне об’єднання без достатнього державного та громадського нагляду, реформа може створити не конкурентний ринок, а закриту систему зі штучними бар’єрами входу.
Саме тому парламентські представники окремо наголошують на необхідності уникнути монопольних зловживань. Регулювання має підвищувати якість послуг, але не перетворювати професію на платний клуб, доступ до якого залежить від членства у конкретній організації.
Письмовий договір може стати головною практичною зміною
Одним із найважливіших елементів майбутньої реформи може стати обов’язковий письмовий договір між клієнтом і рієлтором. У ньому пропонують визначати перелік послуг, строки їх надання, вартість, відповідальність сторін, порядок повернення коштів і реєстраційний номер агента.
Для українського ринку це може мати значно більший ефект, ніж сам реєстр. Сьогодні значна частина взаємодії між агентом і клієнтом будується на усних домовленостях, листуванні в месенджерах або стандартних формах, які нечітко визначають реальний обсяг роботи. У разі конфлікту продавець або покупець часто не може довести, які саме послуги мав надати рієлтор, а агент не має документального підтвердження своїх зобов’язань і права на оплату.
Професійний договір повинен відокремити оплату реальної послуги від формального посередництва. Якщо агент проводить оцінку, готує об’єкт до ринку, створює рекламну кампанію, перевіряє документи, координує переговори та супроводжує угоду, ці дії мають бути прямо зазначені. Якщо послуга фактично зводиться до передачі адреси або номера телефону, клієнт повинен розуміти це до оплати, а не після виникнення спору.
Окремо потрібно буде визначити правила ексклюзивних договорів, дострокового припинення співпраці, компенсації рекламних витрат, виплати комісії у разі прямої угоди між сторонами та захисту персональних даних клієнта. Без цих положень письмова форма залишатиметься лише формальністю.
Безготівкова оплата може вивести значну частину ринку з тіні
У робочих пропозиціях також згадується перехід до безготівкової форми розрахунків за рієлторські послуги. Такий механізм має забезпечити документальне підтвердження платежу, спростити податковий контроль і зменшити кількість спорів щодо того, чи була комісія сплачена та в якому розмірі.
Для клієнта безготівкова оплата означає можливість підтвердити факт придбання послуги, вимагати виконання договору або повернення коштів. Для рієлтора вона створює прозору історію доходів, яка може використовуватися під час кредитування, страхування професійної відповідальності та підтвердження фінансової діяльності.
Водночас такий перехід потребуватиме зрозумілої податкової моделі. Якщо легалізація діяльності супроводжуватиметься надмірним адміністративним навантаженням, частина фахівців продовжить працювати неофіційно. Тому реформа повинна одночасно встановити відповідальність і створити простий спосіб легально надавати послуги як самозайнята особа, ФОП або працівник агентства.
Нові правила оголошень можуть змінити роботу всіх маркетплейсів
Одна з найбільш дискусійних пропозицій стосується права розміщувати оголошення про продаж або оренду. Передбачається, що публікувати об’єкт зможе власник або рієлтор, який має письмовий договір із власником, а в оголошенні зазначатиметься реєстраційний номер агента.
Така модель може суттєво скоротити кількість дублів, фейкових об’єктів, оголошень без дозволу власника та так званих інформаційних приманок із неіснуючими квартирами. Саме масове копіювання контенту сьогодні спотворює реальну пропозицію, ускладнює оцінку ринку та створює ситуацію, коли одна квартира може одночасно рекламуватися десятками агентів із різними цінами та характеристиками.
Проте технічна реалізація буде складною. Порталам доведеться перевіряти статус агента, зв’язок між оголошенням і конкретним договором, право власника на об’єкт та чинність повноважень. Водночас не можна допустити, щоб вимога перевірки створила надмірні перешкоди для самого власника або призвела до передачі маркетплейсам зайвих персональних і правовстановлюючих документів.
Найбільш ефективною могла б стати автоматизована модель, за якої реєстр підтверджує статус агента, а власник через електронний сервіс надає дозвіл на публікацію конкретного об’єкта без передачі повного пакета документів рекламному майданчику.
Обов’язок перевіряти нерухомість підвищить відповідальність рієлтора
Майбутній законопроєкт може прямо визначити перелік базових перевірок, які повинен проводити агент перед угодою. Йдеться про право власності, арешти, іпотеку, заборони відчуження, судові спори та інші обставини, що впливають на безпеку операції.
Ця норма здатна принципово змінити професію, оскільки сьогодні межа між роботою рієлтора, нотаріуса та адвоката часто залишається нечіткою. Частина агентів заявляє про повну юридичну перевірку, хоча фактично лише переглядає витяг із реєстру. Інші взагалі відмовляються від відповідальності за документи, перекладаючи всю перевірку на нотаріуса.
Водночас нотаріус перевіряє законність і можливість посвідчення конкретного правочину, але не завжди проводить повний ризик-аудит історії об’єкта, економічних умов угоди або прихованих конфліктів між сторонами. Якщо закон покладе на рієлтора окремий обов’язок перевіряти нерухомість, потрібно чітко визначити межі такої перевірки, допустимі джерела інформації та відповідальність за пропущений ризик.
Без чіткого стандарту формулювання «рієлтор зобов’язаний перевірити об’єкт» може створити хибні очікування, ніби агент гарантує абсолютну юридичну безпеку. Насправді якісний супровід складних угод часто потребує спільної роботи рієлтора, нотаріуса, адвоката, оцінювача, банку та технічного спеціаліста.
Професійна відповідальність має бути фінансовою, а не декларативною
Якщо рієлтор отримує законодавчо визначений статус і право проводити обов’язкові перевірки, логічним наступним кроком є встановлення реальної відповідальності за професійні помилки. Саме ця частина часто визначає ефективність регулювання у зрілих ринках.
Дисциплінарне попередження або виключення з реєстру важливе, але не компенсує клієнту фінансову втрату. Тому реформа потребує обговорення страхування професійної відповідальності, компенсаційних механізмів або мінімальних фінансових гарантій агентства.
Страхування не повинно покривати шахрайство самого агента, однак може компенсувати збиток, спричинений недбалістю, пропущеною інформацією, помилкою у документах або порушенням професійного стандарту. Без такого механізму відповідальність ризикує залишитися переважно репутаційною.
Хто платитиме комісію
Одна з найбільш конфліктних тем українського ринку полягає в тому, що рієлтор нерідко представляє інтереси власника квартири, але комісію сплачує покупець або орендар. У результаті виникає фундаментальний конфлікт: клієнт платить за послугу, замовником якої фактично є інша сторона.
Письмовий договір частково вирішує цю проблему, оскільки чітко визначає, хто замовляє послугу, які саме дії виконує агент і хто за них платить. Проте майбутньому законодавству доведеться відповісти на складніше питання: чи може один агент одночасно представляти обидві сторони, за яких умов допустиме подвійне представництво та як клієнтів інформуватимуть про конфлікт інтересів.
Саме тут реформа може найбільше змінити звичну модель ринку. Якщо комісію сплачуватиме сторона, яка замовила послугу, агенти будуть змушені чіткіше доводити свою цінність, а клієнт отримуватиме зрозумілу відповідь на питання, чиї інтереси представляє посередник.
Як зміни можуть вплинути на агентства
Для великих професійних агентств регулювання може стати конкурентною перевагою. Компанії, які вже використовують договори, навчають працівників, ведуть офіційні розрахунки та мають внутрішні стандарти перевірки, отримають можливість відокремитися від неформального сегмента.
Водночас витрати на навчання, реєстрацію, страхування, комплаєнс та юридичний супровід можуть підвищити собівартість послуг. Це створює ризик концентрації ринку, коли невеликі локальні агенти або незалежні фахівці не зможуть виконати надмірно складні вимоги.
Саме тому професійні стандарти повинні бути однаково доступними для великого агентства та самостійного рієлтора. Критерієм допуску має бути компетентність і відповідальність, а не розмір компанії або фінансова можливість оплачувати дорогі формальні процедури.
Чи зникнуть шахрайські схеми
Жоден реєстр або іспит не усуне шахрайство повністю. Підроблені документи, фейкові оголошення, незаконна реєстрація прав та обман із передоплатою виникають не лише через відсутність закону про рієлторів. Вони також пов’язані з безпекою державних реєстрів, якістю нотаріального контролю, цифровою ідентифікацією, роботою правоохоронних органів та обізнаністю самих громадян.
Проте реформа може суттєво зменшити простір для зловживань. Відкритий статус агента, письмовий договір, безготівкова оплата, підтверджене право на публікацію об’єкта та визначений стандарт перевірки створюють значно більше контрольних точок, ніж нинішня модель усних домовленостей.
Найбільший ефект буде досягнуто лише тоді, коли всі ці механізми працюватимуть як єдина цифрова система, а не як окремі паперові процедури.
Що може піти не так
Головним ризиком є створення надмірно зарегульованого ринку, де основною функцією агента стане виконання формальних вимог, а не реальна допомога клієнту. Складна сертифікація, дорогі курси, обов’язкове членство у визначеній організації або надмірна кількість звітів можуть витіснити частину учасників у тінь, не підвищивши якість послуг.
Другий ризик полягає у змішуванні ролей. Якщо на рієлтора покладуть функції адвоката, нотаріуса, оцінювача та фінансового моніторингу без відповідних інструментів і доступу до інформації, закон створить відповідальність, яку неможливо виконати на практиці.
Третім ризиком є монополізація даних. Державний реєстр повинен залишатися відкритим і безоплатним для громадян, а доступ до професії не може залежати від приватної бази або окремого комерційного сервісу.
Що це означає для клієнтів уже сьогодні
До ухвалення закону клієнти можуть самостійно застосовувати більшість майбутніх стандартів. Перед початком співпраці варто укладати письмовий договір, фіксувати перелік послуг, комісію, строки, порядок припинення співпраці та відповідальність сторін. Оплату бажано проводити офіційно з документальним підтвердженням.
Потрібно з’ясувати, кого саме представляє агент, чи має він договір із власником, які документи вже перевірив, хто проводитиме повний юридичний аудит і хто нестиме відповідальність за його результат. Саме ці питання дозволяють відрізнити професійного консультанта від посередника, який лише намагається отримати комісію.
Аналітика ON.UA
Регулювання рієлторського ринку є необхідним, але саме по собі не гарантує появи професійного сервісу. Реальна цінність реформи залежатиме від того, чи вдасться законодавцям побудувати систему, у якій право називатися рієлтором буде пов’язане не з формальним свідоцтвом, а з підтвердженою компетентністю, прозорим договором, зрозумілою оплатою та фінансовою відповідальністю перед клієнтом.
Для професійних агентів нові правила можуть стати можливістю остаточно відокремитися від продавців неактуальних баз, копіювальників оголошень і випадкових посередників. Водночас ринку важливо не допустити, щоб під приводом захисту споживачів була створена закрита монополія, яка контролюватиме навчання, іспити, доступ до реєстру та розподіл замовлень.
Найважливішою зміною має стати не поява ще одного реєстру, а перехід від продажу доступу до інформації до продажу професійної експертизи. У сучасному цифровому ринку клієнт і без посередника може знайти оголошення. Він готовий платити за правильну оцінку, стратегію, переговори, перевірку ризиків, економію часу та безпечне завершення угоди. Саме така модель здатна перетворити рієлторську діяльність із неформального посередництва на повноцінну професійну послугу.