Cash-on-cash return, скорочено CoC return, є відношенням річного грошового потоку до оподаткування до загального обсягу власних коштів, фактично вкладених інвестором у придбання та підготовку нерухомості:
Cash-on-cash return = річний грошовий потік до оподаткування / вкладений власний капітал × 100%
Річний грошовий потік визначається після вирахування з чистого операційного доходу платежів, пов’язаних із фінансуванням:
Грошовий потік до оподаткування = NOI − річні виплати за кредитом
Якщо чистий операційний дохід об’єкта становить 700 тис. грн на рік, а сукупні платежі за кредитом дорівнюють 400 тис. грн, інвестор отримує 300 тис. грн грошового потоку до оподаткування. За умови вкладення 2,5 млн грн власного капіталу cash-on-cash return становитиме 12%.
До вкладеного власного капіталу зазвичай включають не лише перший внесок, а й супутні витрати на придбання, юридичний супровід, оцінку, страхування, брокерську винагороду, ремонт, меблювання, технічне переоснащення та інші початкові інвестиції. Якщо враховувати лише початковий внесок, дохідність може виявитися штучно завищеною.
Наприклад, інвестор сплатив 1,5 млн грн першого внеску, 100 тис. грн витрат на оформлення та 400 тис. грн на ремонт. Загальний вкладений капітал становить 2 млн грн. За річного грошового потоку 200 тис. грн фактичний cash-on-cash return дорівнює 10%, а не 13,3%, як було б у разі врахування лише першого внеску.
Cash-on-cash return принципово відрізняється від capitalization rate. Cap rate оцінює операційну дохідність нерухомості без урахування способу фінансування. Cash-on-cash return показує результат для конкретного інвестора після обслуговування боргу. Тому один об’єкт матиме однаковий cap rate для всіх покупців, але різний CoC return залежно від умов кредитування та обсягу власного капіталу.
Використання позикових коштів може як підвищити, так і знизити дохідність власного капіталу. Якщо вартість кредиту нижча за дохідність активу, виникає позитивний фінансовий важіль. Якщо процентна ставка та супутні витрати перевищують операційну дохідність об’єкта, кредитне плече зменшує грошовий потік і може зробити cash-on-cash return від’ємним.
Показник особливо чутливий до вакантності, неплатежів, змін орендної ставки та непередбачених витрат. Кредитні платежі зазвичай потрібно здійснювати незалежно від фактичної заповнюваності об’єкта. Тому навіть короткий період простою може суттєво знизити дохідність власного капіталу або створити потребу в додатковому фінансуванні.
Для коректного прогнозування cash-on-cash return необхідно враховувати резерв на вакантність, операційні витрати, майбутні ремонти, страхування, управління, податки на нерухомість, орендні канікули та реальний графік погашення кредиту. Розрахунок на основі максимально можливої орендної плати без поправки на ризики не відображає реальної ефективності інвестиції.
Cash-on-cash return зазвичай розраховують для першого року володіння, але його можна визначати окремо для кожного наступного періоду. Показник змінюється разом із орендним доходом, операційними витратами, умовами кредиту та додатковими вкладеннями. Порівняння лише першого року може бути недостатнім для об’єктів, які потребують реконструкції або поступового заповнення орендарями.
Показник не враховує зростання ринкової вартості нерухомості, погашення основної суми кредиту як збільшення власного капіталу, майбутню ціну продажу, податкові наслідки та часову вартість грошей. Через це cash-on-cash return не є показником повної прибутковості інвестиції.
Для комплексного аналізу його використовують разом із cap rate, IRR, NPV, коефіцієнтом покриття боргу, строком окупності та прогнозом вартості активу на момент продажу. Cash-on-cash return найкраще відповідає на вузьке, але важливе питання: який поточний грошовий дохід отримує інвестор на кожну гривню власних коштів, фактично вкладених у нерухомість.
Cash-on-cash return
Що таке cash-on-cash return простими словами, як розрахувати дохідність власного капіталу з урахуванням кредиту та чим цей показник відрізняється від cap rate.
Cash-on-cash return, або дохідність на вкладений власний капітал, показує, скільки реального грошового доходу інвестор отримує протягом року відносно суми власних коштів, вкладених у нерухомість. На відміну від ставки капіталізації, цей показник враховує використання кредиту та виплати за ним. Наприклад, інвестор купує комерційне приміщення за 5 млн грн, але вкладає лише 2 млн грн власних коштів, а решту фінансує за допомогою кредиту. Після сплати операційних витрат і платежів за кредитом об’єкт приносить 240 тис. грн грошового доходу на рік. Cash-on-cash return становить 12%. Показник дозволяє оцінити ефективність саме власного капіталу інвестора. Два однакові об’єкти можуть мати однакову ставку капіталізації, але різну дохідність на вкладені кошти через відмінності у першому внеску, процентній ставці, строку кредитування та структурі платежів. Високий cash-on-cash return не завжди означає, що інвестиція є кращою. Дохідність можна підвищити за допомогою більшого кредитного плеча, але одночасно зростають фінансові ризики, боргове навантаження та чутливість інвестиції до вакантності або зниження орендного доходу.
Інші терміни на C
Capitalization rate, або ставка капіталізації, показує співвідношення між річним чистим операційним доходом від нерухомості та її ринковою вартістю. Цей показник допомагає інвестору швидко оцінити потенційну дохідність об’єкта без урахування кредитування, податків власника та майбутнього зростання ціни. Наприклад, комерційне приміщення коштує 5 млн грн і приносить 500 тис. грн чистого операційного доходу на рік. Ставка капіталізації становить 10%. Це означає, що поточний операційний дохід дорівнює 10% вартості об’єкта. Для розрахунку використовують саме чистий операційний дохід, а не всю орендну плату. З отриманих платежів потрібно відняти витрати на управління, утримання, ремонт, страхування, охорону, комунальні послуги, податки на нерухомість та можливі втрати через вакантність. Вища ставка капіталізації зазвичай означає вищу поточну дохідність, але часто супроводжується більшим ризиком. Низький показник може бути характерним для якісної нерухомості у сильній локації, де інвестори погоджуються на менший поточний дохід заради стабільності та потенційного зростання вартості.
CRM у нерухомості це система, у якій рієлтор або агентство зберігає інформацію про клієнтів, власників, об’єкти, заявки, перегляди, переговори та угоди. Вона замінює розрізнені нотатки, таблиці, телефонну книгу й листування в різних месенджерах єдиною робочою базою. У CRM можна побачити, звідки надійшов клієнт, яку нерухомість він шукає, які об’єкти йому вже пропонували, коли відбувся останній контакт і про що домовилися. Система також допомагає планувати дзвінки, призначати покази, контролювати завдання та не втрачати клієнтів після першого звернення. Наприклад, покупець залишив заявку на двокімнатну квартиру. Рієлтор створює картку клієнта, фіксує бюджет, район, вимоги до будинку та строк придбання. Після кожного дзвінка, добірки або перегляду інформація доповнюється, а клієнт поступово проходить шлях від первинної заявки до угоди.