За МСФЗ 13 справедлива вартість ґрунтується на припущеннях учасників ринку, включно з їхнім сприйняттям ризиків. Особистий намір власника зберігати об’єкт або його потреба отримати певну суму не визначають результату вимірювання. Передбачається звичайна операція, а не вимушений продаж за обставин, які позбавляють сторони нормальної можливості підготувати угоду.
Оцінка прив’язана до конкретної дати. Зміни попиту, орендних умов, стану будівлі або доступності фінансування можуть впливати на наступне визначення вартості. Для нерухомості враховують характеристики, які мали б значення для учасників ринку, зокрема місце розташування, фізичний стан та обмеження щодо продажу чи використання. Саме тому однакові за площею об’єкти можуть отримувати різні оцінки.
Для нерухомості зазвичай немає постійного відкритого котирування, яке повністю характеризує конкретний об’єкт. Визначення вартості потребує аналізу доступних даних і застосування відповідних методів оцінювання. За недостатньої ринкової активності зростає значення професійних суджень та перевірки обґрунтованості результату. Обмеженість інформації потрібно враховувати, а отримане число розглядати разом із припущеннями, на яких воно побудоване.
Справедливу вартість потрібно відрізняти від ціни оголошення, історичної вартості придбання та фактичної ціни окремої угоди. Ці величини відповідають різним питанням і можуть не збігатися. Поняття ринкової та справедливої вартості також не слід механічно підміняти одне одним: під час використання звіту важливо перевіряти зазначену базу оцінки, мету роботи та застосовані стандарти.
Для розуміння результату корисно з’ясувати, що саме оцінено: будівлю, окреме приміщення, земельну ділянку або визначений комплекс майна. Потрібно перевірити дату, склад об’єкта, джерела інформації та суттєві припущення. Наприклад, оцінка за наявного стану й розрахунок із припущенням про майбутню реконструкцію описують різні умови. Порівнювати підсумкові суми без цих пояснень некоректно.
У роботі рієлтора термін «справедлива вартість» варто використовувати з уточненням його змісту та джерела. Аналітична рекомендація щодо ціни продажу не стає формальним визначенням справедливої вартості лише через таку назву. Якщо клієнт надає оцінку, доцільно з’ясувати її дату, призначення та відповідність об’єкту продажу. Це допомагає предметно обговорювати ціну й пояснювати можливі відмінності між оцінкою та результатом переговорів.
Справедлива вартість нерухомості
Що таке справедлива вартість нерухомості, як вона пов’язана з датою оцінки та чим відрізняється від ціни оголошення й фактичної суми угоди.
Справедлива вартість нерухомості є оцінкою суми, яку можна було б отримати від продажу об’єкта у звичайній операції між учасниками ринку на визначену дату. Вона відображає поточні ринкові умови та характеристики майна. У фінансовій звітності за міжнародними стандартами це поняття має спеціальне визначення, встановлене МСФЗ 13. Наприклад, компанія придбала офіс кілька років тому, а тепер визначає його справедливу вартість для звітності. Початкова сума придбання та бажана ціна власника не дають готової відповіді. Потрібно оцінити, яку суму могли б погодити учасники ринку за поточних умов з урахуванням розташування, стану та інших характеристик офісу.
Інші терміни на С
Садиба охоплює земельну ділянку разом із житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними й підземними комунікаціями та багаторічними насадженнями. Таке визначення містить Цивільний кодекс України. Поняття описує житло разом із його земельною та господарською основою, тому садибою може бути як невелике домоволодіння, так і просторий житловий комплекс на власній території. Наприклад, на ділянці розташовані житловий будинок, гараж, господарська будівля та плодовий сад, прокладені мережі водопостачання й електроживлення. Разом ці складові утворюють садибу. Для покупця важливо оцінити кожен елемент, оскільки стан будинку не пояснює стану інших споруд, території та комунікацій.
Садибна забудова означає тип житлової забудови, у якому будинки розташовані на окремих земельних ділянках із простором для подвір’я та господарського використання. Її характерними рисами є переважно невелика поверховість, безпосередній вихід із житла на ділянку та можливість облаштувати сад, місце відпочинку або допоміжні споруди. Конкретна організація залежить від планування території. Наприклад, вулиця з індивідуальними будинками, кожен із яких має власне подвір’я, є прикладом садибної забудови. На ділянках можуть розміщуватися гаражі, господарські будівлі та насадження. Умови проживання тут залежать не лише від будинку, а й від під’їздів, інженерних мереж та навколишнього середовища.
Садівниче товариство є об’єднанням осіб для організації садівництва та вирішення спільних господарських питань на відповідній території. Його діяльність може охоплювати утримання внутрішніх доріг, водопостачання, електричних мереж, охорону та благоустрій. Конкретні функції й порядок управління залежать від організаційної форми, статуту та документів товариства. Наприклад, власник має ділянку із садовим будинком на території товариства. Він користується внутрішнім проїздом, спільною системою поливу та іншою інфраструктурою. Перед придбанням такої нерухомості потрібно перевірити документи на ділянку й будинок, а також з’ясувати умови користування мережами та розмір відповідних платежів.
Садовий будинок призначений для літнього або сезонного використання. Зазвичай його використовують для відпочинку та тимчасового перебування на ділянці. У законодавчому визначенні підкреслюється, що за окремими характеристиками забудови, конструкцій та інженерного обладнання він не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків. Наприклад, на садовій ділянці розташований будинок із кімнатою, кухнею та верандою, яким власники користуються в теплу пору року. Вода може подаватися сезонно, а опалення бути відсутнім. Інший садовий будинок може мати утеплення й сучасні комунікації. Фактичне облаштування та документальний статус потрібно перевіряти окремо.
Самобуд це об’єкт нерухомості, який збудували без належних дозвільних документів, з порушенням будівельних норм або без правильного оформлення права на будівництво. У побуті так часто називають будинок, прибудову, мансарду, гараж, комерційне приміщення або навіть частину квартири, які фактично існують, але юридично не оформлені належним чином.
Самочинне будівництво це будівництво, реконструкція або добудова, виконані без належного права на землю, без дозвільних документів, з істотними порушеннями будівельних норм або без правильного введення об’єкта в експлуатацію. Простіше кажучи, об’єкт фізично існує, але юридично з ним не все гаразд. Це може бути приватний будинок, прибудова, мансарда, гараж, комерційне приміщення, перепланована квартира або частина будівлі.
Санітарні розриви між будівлями є відстанями, які передбачають для забезпечення належних санітарно-гігієнічних умов. Їх визначають з урахуванням призначення будівель, природного освітлення, інсоляції та можливого впливу одного об’єкта на інший. Необхідна відстань залежить від конкретної ситуації та застосовних вимог. Наприклад, поруч із житловим будинком планують звести іншу будівлю. Під час проєктування потрібно оцінити, як її розташування й висота вплинуть на освітлення та надходження прямого сонячного світла до житлових приміщень. Самої наявності вільного місця між об’єктами недостатньо для висновку про допустимість забудови.
Санітарно-захисна зона є територією навколо об’єкта, діяльність якого може негативно впливати на здоров’я людей та умови проживання. Її призначення полягає у просторовому відокремленні джерела такого впливу від житлової забудови та інших територій, що потребують захисту. Для земель у межах зони передбачаються обмеження використання. Наприклад, поблизу виробничого підприємства продають земельну ділянку. Приваблива ціна та наявність дороги ще не підтверджують можливості збудувати на ній житловий будинок. Перед придбанням потрібно з’ясувати, чи потрапляє ділянка до санітарно-захисної зони та які обмеження стосуються запланованого використання.
Свідоцтво про право власності є документом, який посвідчує належність майна певній особі або кільком співвласникам. У сфері нерухомості такі свідоцтва видавали, зокрема, під час приватизації житла та оформлення прав на об’єкти за процедурами, що діяли у відповідний період. Наприклад, родина приватизувала квартиру й отримала свідоцтво про право власності із зазначенням її власників. Під час подальшого продажу цей документ допомагає встановити, кому належить квартира та на якій підставі виникло право. Для підготовки угоди також перевіряють актуальний склад власників, зареєстровані права й обтяження.
Свідоцтво про право на спадщину є документом, який підтверджує право спадкоємця на успадковане майно. Для нерухомості воно визначає, який об’єкт або яка частка переходить конкретній особі, та є підставою для державної реєстрації її права власності. Наприклад, донька успадкувала квартиру матері та прийняла спадщину. Після перевірки необхідних документів нотаріус видає їй свідоцтво про право на спадщину на цю квартиру. Якщо квартиру успадковують двоє дітей у рівних частках, документи мають відображати право кожного на відповідну частку. Перед продажем необхідно також перевірити державну реєстрацію прав спадкоємців.
Сегментація ринку нерухомості означає поділ ринку на групи зі спільними характеристиками об’єктів, клієнтів або умов угод. Вона допомагає зрозуміти відмінності попиту, порівнювати подібні пропозиції та обирати підхід до продажу чи оренди. Ознаками поділу можуть бути розташування, призначення нерухомості, бюджет, тип забудови та потреби клієнтів. Наприклад, агентство окремо аналізує квартири для першого придбання, житло для сімей із дітьми та об’єкти для здавання в оренду. Для кожної групи можуть відрізнятися вимоги до площі, планування, інфраструктури й витрат на утримання. Такий поділ дозволяє готувати точніші добірки та зрозуміліше представляти переваги конкретного об’єкта.
Сегмент ринку нерухомості означає частину ринку, яка об’єднує об’єкти або угоди зі спільними характеристиками. Такою ознакою може бути призначення нерухомості, розташування, ціновий рівень, тип забудови або спосіб використання. Виділення сегмента допомагає порівнювати подібні пропозиції та розуміти потреби людей, які їх розглядають. Наприклад, двокімнатні квартири на вторинному ринку певного міста можуть становити окремий сегмент. Його можна звузити до квартир у конкретному районі або в установленому ціновому діапазоні. Попит і строки продажу в цій групі можуть відрізнятися від ситуації із заміськими будинками чи торговельними приміщеннями того самого міста.