У нерухомості структурний дефіцит пропозиції виникає тоді, коли обмеження на стороні створення нових об’єктів мають довгостроковий характер. Це можуть бути нестача землі, складні дозвільні процедури, висока собівартість будівництва, дефіцит інженерних потужностей, слабке фінансування, містобудівні обмеження, воєнні ризики, низька маржинальність або невідповідність між тим, що вигідно будувати, і тим, що реально потрібно ринку.
На відміну від циклічного дефіциту, структурний дефіцит не зникає швидко після зростання цін. Навіть якщо попит сильний, нова пропозиція може не встигати виходити на ринок через тривалий девелоперський цикл, обмеження земельного банку, підключення мереж, дефіцит підрядників або ризики фінансування.
Для покупців структурний дефіцит означає слабшу переговорну позицію, обмежений вибір і вищу конкуренцію за якісні об’єкти. Для орендарів це може означати зростання ставок, меншу гнучкість умов і необхідність приймати компроміси щодо локації, площі або технічного стану.
Для інвестора структурний дефіцит пропозиції може бути позитивним сигналом, бо він підтримує rent growth, occupancy, liquidity і scarcity premium. Але важливо перевіряти, чи дефіцит справді структурний, а не створений тимчасовою панікою, затримкою запуску кількох проєктів або неякісною статистикою оголошень.
У valuation та underwriting цей фактор може впливати на припущення щодо темпів поглинання, vacancy, market rent, exit value і downside scenario. Якщо дефіцит реальний, актив у правильному сегменті може мати вищу стійкість доходу. Якщо дефіцит перебільшений, модель може завищити очікувану дохідність.
У контексті ON.UA цей термін корисний для аналітики міст, районів, новобудов, оренди, комерційної нерухомості та земельних ділянок. Платформа може допомагати відрізняти просту нестачу оголошень від справжнього структурного дефіциту, аналізуючи попит, нову пропозицію, швидкість продажу, ціни, локації та якість доступних об’єктів.
Структурний дефіцит пропозиції
Структурний дефіцит пропозиції, це системна нестача потрібного типу нерухомості, яка виникає через довгострокові обмеження будівництва, землі, фінансування, інженерії...
Структурний дефіцит пропозиції, це ситуація, коли на ринку системно не вистачає потрібного типу нерухомості. Йдеться не про тимчасову нестачу оголошень, а про глибшу проблему: ринок просто не виробляє достатньо об’єктів потрібної якості, формату, ціни або локації. Простими словами, покупці або орендарі є, потреба є, але відповідних об’єктів мало. Наприклад, у місті може не вистачати доступного житла, якісних складів, сучасних офісів, маленьких комерційних приміщень, земельних ділянок з електропотужністю або житла для довгострокової оренди.
Інші терміни на С
Самобуд це об’єкт нерухомості, який збудували без належних дозвільних документів, з порушенням будівельних норм або без правильного оформлення права на будівництво. У побуті так часто називають будинок, прибудову, мансарду, гараж, комерційне приміщення або навіть частину квартири, які фактично існують, але юридично не оформлені належним чином.
Самочинне будівництво це будівництво, реконструкція або добудова, виконані без належного права на землю, без дозвільних документів, з істотними порушеннями будівельних норм або без правильного введення об’єкта в експлуатацію. Простіше кажучи, об’єкт фізично існує, але юридично з ним не все гаразд. Це може бути приватний будинок, прибудова, мансарда, гараж, комерційне приміщення, перепланована квартира або частина будівлі.
Середній комісійний дохід з угоди показує, яку суму рієлтор або агентство в середньому отримує після завершення однієї операції з нерухомістю. Наприклад, агентство провело чотири угоди та отримало комісії у розмірі 30 000, 45 000, 55 000 і 70 000 грн. Загальний комісійний дохід становить 200 000 грн, а середній дохід з однієї угоди, 50 000 грн. Показник допомагає оцінювати фінансову результативність угод, порівнювати різні сегменти нерухомості та прогнозувати дохід рієлтора або агентства.
Середній період між повторними лістингами показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його наступною публікацією. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 10, 20 і 30 днів після деактивації. Середній період між публікаціями становить 20 днів.
Середній строк до першого зниження ціни показує, скільки часу зазвичай минає від публікації об’єкта до першого коригування його вартості. Наприклад, якщо ціну трьох об’єктів уперше знизили через 20, 35 і 50 днів після публікації, середній строк становить 35 днів.
Середній строк повторної активації показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його повторним виставленням на продаж або оренду. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 20, 40 і 60 днів після деактивації. Середній строк повторної активації становить 40 днів.
Середній строк реалізації після зниження ціни показує, скільки часу в середньому минає між останнім коригуванням вартості об’єкта та укладенням угоди. Наприклад, три квартири після зниження ціни були продані через 10, 20 і 30 днів. Середній строк реалізації після коригування становить 20 днів.
Середній строк реалізації повторного лістингу показує, скільки часу в середньому потрібно для продажу або здавання об’єкта після його повторного повернення на ринок. Наприклад, три повторно опубліковані квартири були реалізовані через 20, 35 і 50 днів. Середній строк їх реалізації становить 35 днів.
Середня вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство витрачає на маркетинг і продажі, щоб отримати одного клієнта, який фактично уклав угоду. Наприклад, протягом місяця агентство витратило 60 000 грн на рекламу, просування, сервіси та обробку звернень. За цей період залучені клієнти уклали шість угод. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається реклама та яка частина комісійного доходу витрачається на отримання нового клієнта.
Середня глибина зниження ціни показує, на скільки відсотків у середньому подешевшали об’єкти, вартість яких була скоригована під час експозиції. Наприклад, ціни трьох об’єктів знизилися на 5%, 10% і 15%. Середня глибина зниження становить 10%.
Середня зміна ціни при повторному лістингу показує, наскільки в середньому відрізняється нова стартова вартість об’єкта після його повернення на ринок від останньої ціни перед деактивацією. Наприклад, перед зняттям із продажу квартира коштувала 4 000 000 грн, а після повторної публікації її виставили за 3 800 000 грн. Зміна ціни становить −5%.
Середня кількість коригувань ціни показує, скільки разів у середньому змінювалася вартість об’єкта протягом його експозиції на ринку. Наприклад, для чотирьох лістингів ціну змінювали один, два, два і три рази. Середня кількість коригувань становить два на один об’єкт.