Власником нерухомості є особа, за якою в установленому порядку зареєстроване право власності на конкретний об’єкт нерухомого майна. Основними складовими цього права є володіння, користування та розпорядження майном.
Право володіння означає юридично забезпечену можливість фактично мати об’єкт у своєму розпорядженні. Право користування дозволяє проживати в ньому, вести діяльність, передавати його в оренду або отримувати іншу користь. Право розпорядження дає можливість продати, подарувати, обміняти, передати у спадщину чи заставу нерухомість.
Наявність ключів, проживання в квартирі, реєстрація місця проживання або оплата комунальних послуг самі по собі не підтверджують право власності. Основним підтвердженням є відомості про зареєстроване право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та документи, на підставі яких воно виникло.
Нерухомість може належати одній особі або кільком співвласникам. За спільної часткової власності визначена частка кожного власника. За спільної сумісної власності частки наперед не встановлені. Розпорядження таким майном потребує врахування прав усіх співвласників.
Власник не завжди може самостійно продати об’єкт. Для угоди може знадобитися згода другого з подружжя, співвласників, органу опіки та піклування або іпотекодержателя. Продаж також може бути неможливим за наявності арешту, заборони відчуження чи іншого зареєстрованого обтяження.
Власник може діяти особисто або через представника за довіреністю. Під час угоди необхідно перевірити не лише особу продавця, а й чинність його права власності, повноваження представника, наявність співвласників та обмежень щодо розпорядження об’єктом.
Власник нерухомості
Хто є власником нерухомості, які права він має, чим підтверджується право власності та які обмеження можуть впливати на продаж або оренду об’єкта.
Власник нерухомості, це фізична або юридична особа, якій належить квартира, будинок, земельна ділянка, комерційне приміщення чи інший об’єкт нерухомого майна. Власник має право користуватися об’єктом, здавати його в оренду, продавати, дарувати, передавати у спадщину або використовувати як заставу. Ці права можуть бути обмежені законом, договором, іпотекою, арештом чи правами інших осіб.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.