Винагорода рієлтора є договірною платою за фактично надані посередницькі, консультаційні, інформаційні та супровідні послуги. В Україні не встановлено єдиного обов’язкового розміру рієлторської винагороди або загального правила, за яким її завжди має сплачувати продавець, покупець, орендодавець чи орендар.
Правовою підставою для оплати є укладений між клієнтом і рієлтором або агентством договір. Залежно від змісту співпраці це може бути договір про надання послуг, доручення, комісії або змішаний договір. Загальні правила щодо оплати послуг визначені Цивільним кодексом України.
У договорі необхідно зафіксувати перелік послуг, розмір винагороди, спосіб її обчислення, строки та порядок сплати. Особливо важливо визначити подію, після якої виникає обов’язок розрахуватися: підписання попереднього договору, отримання завдатку, укладення основної угоди, державна реєстрація права власності або підписання договору оренди.
Якщо винагорода встановлена у відсотках, у договорі має бути зазначена база розрахунку. Нею може бути ціна, зафіксована в договорі купівлі-продажу, погоджена вартість об’єкта або сума орендної плати за певний період. Це усуває суперечки у випадку зміни ціни внаслідок торгу.
Платником є сторона, яка замовила послуги та взяла на себе відповідне зобов’язання. Рієлтор може представляти продавця, покупця, орендодавця або орендаря. Отримання винагороди від обох сторін можливе лише за наявності окремих домовленостей і прозорого визначення того, чиї інтереси та в якому обсязі представляє посередник.
Винагороду потрібно відрізняти від авансу та компенсації витрат. Аванс є попередньою оплатою майбутніх послуг, а витрати на фотографування, рекламу, документи, транспорт або юридичні перевірки можуть відшкодовуватися окремо. Умови повернення авансу й оплати понесених витрат мають бути прямо передбачені договором.
Якщо угода не відбулася, право рієлтора на винагороду залежить від умов співпраці та обсягу виконаної роботи. Договір може передбачати оплату лише за результат, поетапну оплату послуг або компенсацію погоджених витрат незалежно від укладення угоди. Сам факт знайомства сторін не завжди автоматично створює обов’язок сплатити комісію без належно визначеної договірної підстави.
Винагорода рієлтора
Що таке винагорода рієлтора, хто і коли її сплачує, як визначається розмір комісії та чим вона відрізняється від авансу й компенсації витрат.
Винагорода рієлтора, це плата за послуги, пов’язані з продажем, купівлею або орендою нерухомості. Вона може охоплювати оцінку об’єкта, підготовку реклами, пошук клієнтів, організацію переглядів, переговори, перевірку документів та супровід угоди. Розмір винагороди, порядок розрахунку та сторона, яка її сплачує, визначаються договором. Це може бути фіксована сума, відсоток від вартості нерухомості або орендної плати, а також комбінована модель.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.