Банківська іпотека є практичною назвою кредитної операції, у якій банк надає позичальнику кошти, а виконання зобов’язань забезпечується нерухомим майном. Юридично необхідно розрізняти іпотечний кредит та іпотеку: кредит створює обов’язок повернути кошти, сплатити проценти й передбачені договором платежі, а іпотека забезпечує виконання цього обов’язку нерухомістю.
Відповідно до Закону України «Про іпотеку», майно залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Банк як іпотекодержатель отримує право у разі невиконання забезпеченого зобов’язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами у встановленому законом порядку. Закон України «Про іпотеку»
Для оформлення банківської іпотеки зазвичай укладаються щонайменше два взаємопов’язані договори: кредитний договір і договір іпотеки. Якщо кредит надається для придбання житла, одночасно може укладатися договір купівлі-продажу нерухомості. Іпотечний договір підлягає нотаріальному посвідченню, а обтяження нерухомості реєструється в Державному реєстрі речових прав.
Предметом іпотеки може бути квартира, житловий будинок, земельна ділянка, нежитлове приміщення, інша нерухомість, а за передбачених законом умов також об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості. Банк перевіряє правовстановлювальні документи, зареєстровані права та обтяження, технічні характеристики, ліквідність і ринкову вартість об’єкта.
Позичальник зазвичай сплачує частину вартості нерухомості власними коштами як перший внесок, а решту перераховує банк. Розмір кредиту може залежати від меншої з двох величин: погодженої ціни продажу або вартості, визначеної оцінювачем. Якщо банк оцінить квартиру нижче, ніж продавець, різницю покупцеві доведеться покрити самостійно.
Витрати позичальника не обмежуються процентами. До повної вартості можуть входити банківська комісія, оцінка нерухомості, страхування, нотаріальні та реєстраційні витрати. Тому порівнювати програми слід за реальною річною процентною ставкою, загальною вартістю кредиту, графіком платежів і правилами зміни процентної ставки, а не лише за рекламною ставкою. Національний банк рекомендує заздалегідь перевіряти суму, строк, перший внесок, тип ставки та всі супутні платежі. НБУ про оформлення кредиту на житло
Власником придбаної нерухомості є покупець, а не банк. Іпотекодавець може проживати в житлі та користуватися ним, проте його можливість продати, подарувати, повторно передати в іпотеку або істотно перебудувати об’єкт обмежується законом та умовами договору. Для відчуження іпотечної нерухомості зазвичай необхідна згода банку.
Позичальник та іпотекодавець не завжди є однією особою. Кредит може отримати один боржник, а нерухомість для забезпечення його зобов’язання передати інша особа, яка стає майновим поручителем. У такому разі вона ризикує власним майном, хоча безпосередньо не отримувала кредитні кошти.
У разі прострочення банк не стає власником нерухомості автоматично. Спочатку застосовуються передбачені договором і законодавством заходи, зокрема вимога погасити заборгованість, нарахування передбачених платежів або реструктуризація. Якщо порушення не усунуто, банк може ініціювати звернення стягнення на предмет іпотеки судовим або позасудовим способом, якщо для цього існують належні правові підстави.
Після повного виконання кредитного зобов’язання іпотека має бути припинена, а відповідний запис у Державному реєстрі речових прав погашений. Самої сплати останнього платежу недостатньо для перевірки юридичної чистоти об’єкта. Власнику потрібно отримати підтвердження від банку та переконатися, що зареєстроване обтяження фактично припинене.
Банківську іпотеку не слід ототожнювати з будь-яким кредитом на придбання житла. Якщо банк видав споживчий кредит без передачі нерухомості в забезпечення, юридично іпотеки немає. Так само передання вже наявної квартири банку для забезпечення кредиту на бізнес або інші потреби є іпотекою, хоча кредит не використовувався для купівлі житла.
Банківська іпотека
Що таке банківська іпотека, чим вона відрізняється від кредиту на житло, як оформлюється обтяження нерухомості та що відбувається після погашення боргу.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.