Безоплатне відчуження нерухомості є переходом права власності від однієї особи до іншої без одержання відчужувачем зустрічного майнового надання. Це узагальнене поняття, яке описує економічний характер операції, а не окремий вид договору.
Основною договірною формою безоплатного відчуження є дарування. Відповідно до статті 717 Цивільного кодексу України, за договором дарування дарувальник передає або зобов’язується передати обдаровуваному майно у власність безоплатно. Договір, який установлює обов’язок одержувача вчинити на користь дарувальника майнову або немайнову дію, не вважається договором дарування. Цивільний кодекс України, стаття 717
Предметом безоплатного відчуження можуть бути квартира, житловий будинок, земельна ділянка, нежитлове приміщення, частка у праві спільної власності, об’єкт незавершеного будівництва або інша нерухомість, право власності на яку належним чином оформлене за відчужувачем.
Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Перехід права власності реєструється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Усна домовленість, передання ключів, фактичне заселення або сплата комунальних платежів не замінюють нотаріального оформлення.
Перед посвідченням правочину нотаріус перевіряє право власності відчужувача, реєстраційні характеристики об’єкта, наявність обтяжень, арештів, іпотеки, заборон відчуження та прав третіх осіб. Для земельної ділянки додатково перевіряються кадастровий номер, цільове призначення та зареєстровані права на землю.
Власник може безоплатно відчужити лише майно, яким має право розпоряджатися. Якщо нерухомість належить подружжю на праві спільної сумісної власності, для її відчуження зазвичай потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Якщо власником або співвласником є дитина, необхідно враховувати спеціальні вимоги законодавства та отримувати дозвіл органу опіки і піклування у передбачених законом випадках.
Безоплатність не означає повну відсутність витрат. Сторони можуть сплачувати податки, військовий збір, нотаріальні та реєстраційні платежі, витрати на оцінювання й підготовку документів. Порядок оподаткування залежить від виду операції, родинних зв’язків між сторонами, їхнього податкового статусу та інших обставин.
Безоплатне відчуження потрібно відрізняти від продажу та міни. Під час продажу власник отримує гроші, а під час міни, інше майно або майнове право. Маскування оплатної операції договором дарування може створити податкові, доказові та судові ризики.
Дарування також не тотожне спадкуванню. За договором дарування право власності переходить унаслідок волевиявлення сторін та державної реєстрації за життя дарувальника. Спадкове майно переходить до спадкоємців після смерті власника за заповітом або законом.
Окремою формою безоплатної передачі є пожертва. Вона передбачає передання майна для досягнення визначеної мети, а пожертвувач у передбачених законом межах може контролювати використання майна за встановленим призначенням.
Після завершення дарування колишній власник за загальним правилом не може довільно забрати нерухомість назад. Розірвання договору, визнання його недійсним або скасування дарування можливі лише за встановленими законом підставами. Тому обіцянку обдаровуваного дозволити дарувальнику й надалі проживати в помешканні не варто сприймати як достатній юридичний захист без належного оформлення відповідного права.
Безоплатне відчуження нерухомості
Що таке безоплатне відчуження нерухомості, як оформлюється дарування, коли потрібні нотаріальне посвідчення, згода подружжя та державна реєстрація права.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.