Банкрутство девелопера є судовою процедурою відновлення платоспроможності або ліквідації юридичної особи, що здійснює організацію, фінансування чи реалізацію будівельного проєкту та не може виконати свої грошові зобов’язання перед кредиторами.
У законодавстві поняття «девелопер» і «боржник у справі про банкрутство» не завжди стосуються однієї юридичної особи. У реалізації житлового комплексу можуть брати участь власник земельної ділянки, замовник будівництва, генеральний підрядник, девелопер, управитель фонду, продавець майбутніх об’єктів та пов’язані компанії. Банкрутство однієї з них не означає автоматичного банкрутства всіх учасників проєкту.
Справа про банкрутство розглядається господарським судом за правилами Кодексу України з процедур банкрутства. Суд може відкрити провадження, запровадити мораторій на задоволення вимог кредиторів, призначити арбітражного керуючого та розпочати процедуру розпорядження майном. Надалі можливі санація, продаж частини активів, відновлення платоспроможності або ліквідація компанії. Кодекс України з процедур банкрутства
Сам факт фінансових проблем, затримки будівництва, наявності судових спорів або боргів перед підрядниками ще не означає юридичного банкрутства. Відповідний статус виникає в межах судової процедури. Відомості про відкриття провадження оприлюднюються у встановленому порядку.
Після офіційного оприлюднення повідомлення кредитори за загальним правилом мають подати до господарського суду заяви з грошовими вимогами протягом 30 днів. Пропущення цього строку не завжди припиняє вимогу, але може вплинути на статус кредитора та можливість брати участь у вирішальному голосуванні.
Правове становище покупця залежить від змісту його договору. Він може бути власником спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, кредитором із вимогою передати об’єкт, кредитором із грошовою вимогою про повернення коштів, довірителем фонду фінансування будівництва або учасником іншої інвестиційної конструкції. Автоматично вважати кожного інвестора звичайним незабезпеченим кредитором неправильно.
Для об’єктів, на які поширюється Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», важливе значення мають державна реєстрація спеціального майнового права, обтяження майбутнього об’єкта та гарантійна частка будівництва. Ці механізми покликані зменшити ризики подвійного продажу та забезпечити можливість завершення об’єкта у разі проблем із первинним девелопером. Закон про гарантування речових прав на майбутню нерухомість
Для старіших проєктів або договорів, укладених за іншими схемами, рівень захисту може істотно відрізнятися. Попередній договір, договір купівлі-продажу майнових прав, інвестиційний договір, участь у фонді фінансування будівництва та придбання облігацій створюють різні права і способи захисту.
Відкриття справи про банкрутство не припиняє будівництво автоматично. Проєкт може бути завершений у межах санації, переданий новому замовнику або девелоперу, профінансований іншим інвестором чи проданий разом із правами на землю та проєктною документацією. Проте така передача потребує юридичного оформлення і не гарантує збереження початкових строків, вартості та характеристик об’єкта.
Якщо відновити платоспроможність неможливо, суд може визнати компанію банкрутом і відкрити ліквідаційну процедуру. Майно боржника включається до ліквідаційної маси та реалізується для задоволення вимог кредиторів у встановленій черговості. Повернення вкладених покупцем коштів у повному обсязі в такій ситуації не гарантується.
Особливо небезпечною є ситуація, коли договір укладено не з власником прав на проєкт, а з технічною або торговою компанією, яка не володіє земельною ділянкою, дозволом на будівництво чи майбутнім об’єктом. У разі її банкрутства покупець може мати вимогу лише до цієї юридичної особи, не отримуючи прямого права на квартиру або частину недобудованого будинку.
Під час перевірки проблемного проєкту необхідно встановити точну юридичну особу боржника, стадію судової процедури, зміст договору покупця, реєстрацію спеціального майнового права, належність земельної ділянки, статус дозволу на виконання будівельних робіт, наявність іпотек та арештів, а також склад активів, які контролює компанія.
Банкрутство девелопера
Що означає банкрутство девелопера, як воно впливає на будівництво та права покупців, як заявити вимоги кредитора і що перевірити інвестору.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.