Банківський кредит на нерухомість є цільовим або, в окремих випадках, нецільовим фінансуванням, яке банк надає позичальнику на підставі кредитного договору. Кошти можуть використовуватися для придбання житлової чи комерційної нерухомості, фінансування будівництва, завершення недобудованого об’єкта, реконструкції, капітального ремонту або рефінансування раніше отриманого кредиту.
Юридично кредит і забезпечення оформлюються окремими, але взаємопов’язаними правочинами. Кредитний договір установлює суму, валюту, строк, процентну ставку, графік погашення, комісії та відповідальність сторін. Якщо виконання зобов’язань забезпечується нерухомістю, додатково укладається нотаріально посвідчений іпотечний договір, а обтяження реєструється в Державному реєстрі речових прав.
Кредит на придбання нерухомості зазвичай передбачає перший внесок покупця. Банк фінансує лише визначену частину вартості об’єкта, а співвідношення між сумою кредиту та оціненою вартістю нерухомості характеризується показником LTV. Чим більший власний внесок позичальника, тим нижчим зазвичай є кредитний ризик банку.
Перед ухваленням рішення банк перевіряє доходи, кредитну історію, поточні боргові зобов’язання, склад сім’ї та фінансову спроможність позичальника. Для бізнесу додатково аналізуються фінансова звітність, грошові потоки, структура власності та економічна мета придбання об’єкта.
Окремо оцінюється нерухомість. Банк перевіряє право власності продавця, зареєстровані обтяження, технічні характеристики, законність перепланувань, стан будинку, ліквідність і ринкову вартість об’єкта. Для земельної ділянки важливими є кадастровий номер, цільове призначення, конфігурація та обмеження використання.
Сума кредиту може розраховуватися від меншої з двох величин: ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, або вартості, визначеної оцінювачем. Якщо оцінена вартість виявиться нижчою за ціну продавця, покупцеві доведеться збільшити власний внесок.
Процентна ставка може бути фіксованою на весь строк, фіксованою лише на початковий період або змінюваною. У разі змінюваної ставки договором має бути визначений порядок її розрахунку, зокрема базовий індикатор і банківська маржа. Позичальнику необхідно оцінювати не лише початковий платіж, а й можливе збільшення фінансового навантаження.
Повна вартість кредиту складається не тільки з процентів. До неї можуть входити комісії банку, оцінка нерухомості, страхування майна та позичальника, нотаріальні послуги, державна реєстрація й інші обов’язкові платежі. Для порівняння пропозицій слід використовувати реальну річну процентну ставку та загальну вартість кредиту, зазначені в паспорті кредитного продукту. Рекомендації НБУ щодо перевірки кредитного договору
Погашення може відбуватися за ануїтетною або диференційованою схемою. За ануїтетом позичальник сплачує приблизно однакові регулярні платежі. За диференційованою схемою основна сума боргу погашається рівними частинами, тому перші платежі є більшими, але загальна сума процентів зазвичай нижча.
Якщо кредит використовується для придбання квартири або будинку, право власності реєструється за покупцем, а не за банком. Водночас іпотечне обтяження обмежує можливість продати, подарувати, повторно закласти або істотно перебудувати об’єкт без дотримання умов договору та отримання необхідної згоди кредитора.
Банківський кредит на нерухомість не обов’язково забезпечується саме об’єктом, який купують. Позичальник може передати в іпотеку іншу квартиру, будинок або комерційне приміщення. Можлива також участь майнового поручителя, який забезпечує чужий кредит власною нерухомістю.
Не кожен кредит під заставу нерухомості є кредитом на нерухомість. Якщо власник передає квартиру в іпотеку, але використовує отримані кошти на розвиток бізнесу, лікування чи інші потреби, це кредит під заставу нерухомості, а не цільове фінансування її придбання.
У разі прострочення банк може вимагати погашення заборгованості, запропонувати реструктуризацію або розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки. Передача об’єкта банку не відбувається автоматично: необхідні передбачені договором і законодавством правові підстави та належна процедура.
Після повного погашення кредиту позичальникові необхідно отримати підтвердження від банку та перевірити припинення іпотеки в Державному реєстрі речових прав. Сплата останнього платежу сама по собі не гарантує, що запис про обтяження вже видалений.
Банківський кредит на нерухомість
Що таке банківський кредит на нерухомість, як банк перевіряє позичальника й об’єкт, з чого складається повна вартість та чим кредит відрізняється від іпотеки.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.