Відчуження нерухомості є юридичною дією або сукупністю дій, унаслідок яких право власності на конкретний об’єкт припиняється в однієї особи та виникає в іншої. Відчуження може бути оплатним, як у разі купівлі-продажу чи міни, або безоплатним, як у разі дарування.
До правочинів, спрямованих на відчуження нерухомості, належать договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання та деякі інші передбачені законом договори. Спадкування також призводить до переходу права власності, але юридично є правонаступництвом, а не договором відчуження.
Договори про відчуження нерухомого майна укладаються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню. Право власності набувача на нерухомість виникає після його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Загальні правила визначені Цивільним кодексом України.
Перед посвідченням договору нотаріус перевіряє особу та повноваження продавця, зареєстроване право власності, характеристики об’єкта, наявність арештів, іпотеки, заборони відчуження та інших обтяжень. Залежно від обставин також перевіряються права співвласників, другого з подружжя, дітей та інших осіб.
Власник не завжди може вільно відчужити нерухомість. Перешкодою може бути арешт або зареєстрована заборона відчуження. Для іпотечного майна зазвичай потрібна згода іпотекодержателя, для спільного майна подружжя може знадобитися нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, а в установлених законом випадках щодо прав дітей потрібен дозвіл органу опіки та піклування.
Не є відчуженням передача нерухомості в оренду, управління, безоплатне користування або заставу. Такі правочини можуть обмежувати можливість користування чи розпорядження об’єктом, але самі по собі не передають право власності іншій особі.
Примусове відчуження можливе лише у випадках і порядку, встановлених законом. Воно може відбуватися, зокрема, через звернення стягнення на майно, конфіскацію, викуп для суспільних потреб або примусове відчуження в умовах воєнного чи надзвичайного стану.
Відчуження нерухомості
Що означає відчуження нерухомості, які договори передбачають перехід права власності, коли потрібне нотаріальне посвідчення та що може перешкодити угоді.
Відчуження нерухомості, це передача права власності на квартиру, будинок, земельну ділянку, комерційне приміщення або інший об’єкт від однієї особи до іншої. Найпоширенішою формою відчуження є продаж. Також нерухомість може відчужуватися шляхом дарування, міни або за договором довічного утримання. Оренда чи передача об’єкта в користування не є відчуженням, оскільки власник не змінюється.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.