Відступлення права вимоги є правочином, за яким первісний кредитор, цедент, передає новому кредитору, цесіонарію, своє право вимоги до боржника. Такий механізм є одним зі способів заміни кредитора у зобов’язанні, передбачених статтями 512–519 Цивільного кодексу України.
До нового кредитора переходять права первісного кредитора в тому обсязі та на тих умовах, які існували на момент передання, якщо договором або законом не встановлено інше. Разом з основною вимогою можуть переходити пов’язані права, зокрема право на отримання неустойки, процентів або звернення стягнення на предмет забезпечення.
Згода боржника за загальним правилом не потрібна, якщо інше не передбачено договором або законом. Водночас боржника необхідно письмово повідомити про заміну кредитора. Якщо цього не зробити, виконання зобов’язання первісному кредитору вважатиметься належним, а ризик таких наслідків нестиме новий кредитор.
Правочин про відступлення має вчинятися в такій самій формі, що й договір, на підставі якого виникла вимога. Якщо первісний договір був нотаріально посвідчений або підлягав державній реєстрації, відповідні вимоги можуть поширюватися і на відступлення.
У сфері нерухомості відступлення права вимоги найчастіше застосовується щодо майнових прав у новобудовах, інвестиційних договорів, договорів купівлі-продажу майбутнього об’єкта, кредитних зобов’язань та прав іпотекодержателя. Конкретна можливість і порядок відступлення залежать від виду договору, умов фінансування та законодавства, чинного на момент укладення угоди.
Відступлення права вимоги не завжди означає продаж квартири. Якщо будинок ще не введений в експлуатацію, а право власності не зареєстроване, новому учаснику зазвичай передається не сама нерухомість, а договірне право вимагати її передання в майбутньому. Тому перед укладенням угоди потрібно перевірити первісний договір, обсяг переданих прав, виконання платежів, наявність обтяжень, заборону або обмеження відступлення та необхідність погодження із забудовником.
Відступлення також потрібно відрізняти від переведення боргу. У першому випадку змінюється кредитор, а боржник залишається тим самим. У другому змінюється боржник, тому за загальним правилом необхідна згода кредитора.
Окремим видом правочину є факторинг, за яким право грошової вимоги передається фактору за плату. Не кожне відступлення права вимоги є факторингом, оскільки звичайна цесія може стосуватися не лише грошових вимог і мати іншу економічну мету.
Не допускається передання вимог, нерозривно пов’язаних з особою кредитора, зокрема вимог про відшкодування шкоди, завданої життю чи здоров’ю, та стягнення аліментів.
Відступлення права вимоги
Що таке відступлення права вимоги, як відбувається заміна кредитора, коли потрібна згода боржника та як переуступлення застосовується під час придбання нерухомості.
Відступлення права вимоги, це передання кредитором належного йому права вимагати виконання зобов’язання іншій особі. Наприклад, інвестор придбав майнові права на квартиру в новобудові, але до введення будинку в експлуатацію передає іншій особі право вимагати від забудовника передання квартири після завершення будівництва. Первісний кредитор вибуває із зобов’язання, а його місце займає новий кредитор.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.