Відновна вартість є розрахунковою вартістю створення об’єкта з аналогічними або ідентичними характеристиками станом на дату оцінки. У професійній оцінці близькими за змістом, але точнішими поняттями є вартість відтворення та вартість заміщення.
Вартість відтворення визначає поточні витрати на створення нового об’єкта, ідентичного оцінюваному. Передбачається використання таких самих проєктних рішень, матеріалів, конструкцій, технологій і функціональних характеристик.
Вартість заміщення показує витрати на створення сучасного об’єкта, який має аналогічну корисність, але може бути побудований із використанням інших матеріалів, технологій і планувальних рішень. Наприклад, для старої будівлі з конструкціями, які вже не застосовуються, частіше розраховують вартість заміщення.
Розрахунок зазвичай охоплює прямі будівельні витрати, оплату праці, матеріали, обладнання та монтаж інженерних систем. Також можуть враховуватися витрати на проєктування, погодження, технічний нагляд, підключення комунікацій, управління будівництвом і прибуток забудовника.
Для визначення поточної вартості наявного об’єкта з отриманої суми віднімають фізичний знос, функціональне старіння та економічне знецінення. Отриманий показник називають залишковою вартістю відтворення або заміщення.
Відновна вартість не дорівнює ринковій. Ринкова вартість залежить від попиту, місця розташування, правового статусу, стану ринку та цін угод із подібними об’єктами. Тому будівля може мати високу вартість відновлення, але значно нижчу ринкову ціну через невдалу локацію або обмежений попит.
Показник застосовують у витратному підході до оцінки, страхуванні, бухгалтерському обліку, визначенні збитків і плануванні реконструкції. Офіційні визначення вартості відтворення та заміщення наведені в Національному стандарті № 1, а особливості оцінки нерухомості встановлені Національним стандартом № 2.
Відновна вартість
Що таке відновна вартість нерухомості, чим вона відрізняється від вартості відтворення, заміщення та ринкової вартості і як враховується знос об’єкта.
Відновна вартість показує, скільки коштувало б відновити або заново створити об’єкт нерухомості за сучасними цінами. Під час розрахунку враховують вартість будівельних матеріалів, робіт, інженерних систем, проєктування та інших витрат. Вартість земельної ділянки зазвичай визначають окремо.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.