Відсоток готовності будівництва є розрахунковою характеристикою фактичного стану незавершеного об’єкта. Він визначає співвідношення виконаних будівельних робіт до повного комплексу робіт, передбачених проєктною документацією.
Під час технічної інвентаризації готовність визначають за фактично виконаними конструктивними елементами та видами робіт. До розрахунку можуть входити фундамент, каркас, стіни, перекриття, покрівля, перегородки, вікна, фасад, внутрішнє оздоблення, інженерні системи та інші складові об’єкта. Кожен елемент має власну питому вагу в загальній структурі будівництва.
Якщо певний конструктивний елемент виконаний частково, спочатку визначають його власний рівень готовності, після чого враховують питому вагу цього елемента в загальній вартості або структурі об’єкта. Саме тому 50% зведених поверхів не завжди означають 50% готовності всього будинку. Порядок технічної інвентаризації передбачений постановою Кабінету Міністрів України № 488.
Фактичний відсоток готовності потрібно відрізняти від планового показника за графіком будівництва. Планова готовність показує, який обсяг робіт забудовник мав виконати на відповідну дату, а фактична фіксує реальний стан об’єкта. Їх порівняння дає змогу оцінити дотримання графіка та можливе відставання.
Відсоток готовності також не дорівнює відсотку фінансування. Забудовник може витратити значну частину бюджету на проєктування, матеріали, обладнання або авансові платежі, тоді як фактичний обсяг змонтованих конструкцій буде меншим. І навпаки, окремі конструктивні роботи можуть бути виконані, але ще не повністю оплачені.
Для покупця квартири у новобудові цей показник є одним з індикаторів будівельного ризику, але не повною оцінкою надійності проєкту. Додатково потрібно перевіряти дозвільні документи, права на земельну ділянку, темпи виконання робіт, фінансування, підключення інженерних мереж та відповідність фактичного будівництва затвердженому проєкту.
Відсоток готовності може зазначатися у матеріалах технічної інвентаризації, документах щодо державної реєстрації об’єкта незавершеного будівництва, звітності управителя фонду фінансування будівництва та інформації девелопера. Законодавство також передбачає внесення цього показника до відомостей про відповідний об’єкт будівництва. Його використання у сфері майбутньої нерухомості пов’язане із Законом України № 2518-IX.
Відомості на сайті девелопера можуть мати інформаційний характер і не завжди підтверджені незалежним технічним обстеженням. Тому заявлені 70% готовності варто оцінювати разом із фотозвітами, динамікою робіт та офіційною документацією.
Відсоток готовності будівництва
Що таке відсоток готовності будівництва, як його визначають, чим фактична готовність відрізняється від планової та чому вона не гарантує введення об’єкта в експлуатацію.
Відсоток готовності будівництва, це показник, який відображає, яку частину запроєктованого об’єкта фактично збудовано на певну дату. Наприклад, готовність 60% означає, що виконано роботи, які за встановленою методикою становлять приблизно 60% повного обсягу будівництва. Цей показник не означає, що будинок можна вводити в експлуатацію або використовувати за призначенням. Навіть за високого відсотка готовності можуть залишатися критично важливі інженерні, оздоблювальні, пусконалагоджувальні роботи та підключення до мереж.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.