Біржова угода з нерухомістю є правочином щодо відчуження нерухомого майна, оформленим за участю товарної біржі відповідно до законодавства, чинного на момент його укладення. Найчастіше поняття зустрічається у старих правовстановлювальних документах на квартири, житлові будинки, гаражі та нежитлові приміщення.
У попередній редакції Закону України «Про товарну біржу» біржовою визнавалася угода, укладена учасниками біржових торгів щодо допущеного до обігу майна, зареєстрована біржею не пізніше наступного дня після її укладення. Зареєстровані на біржі угоди за тодішніми правилами не підлягали нотаріальному посвідченню. Саме ця норма стала підставою для масового оформлення через біржі договорів купівлі-продажу нерухомості у 1990-х роках.
Біржа в таких операціях не купувала і не продавала нерухомість від власного імені. Вона організовувала оформлення договору, перевіряла членство або допуск сторін, реєструвала угоду та видавала її примірники. Право власності покупця надалі обліковувалося в бюро технічної інвентаризації.
Сучасне законодавче значення терміна змінилося. Нині біржова угода є зафіксованим та зареєстрованим товарною біржею прийняттям учасниками торгів зобов’язання укласти біржовий договір щодо біржового товару. Біржовим товаром можуть бути продукція та інші речі, визначені родовими ознаками, а також певні деривативні контракти. Індивідуально визначена квартира, будинок або земельна ділянка не відповідають такій природі біржового товару. Закон України «Про товарні біржі»
Тому сьогодні поняття «біржова угода з нерухомістю» використовується переважно щодо старих договорів. Нову квартиру, будинок, земельну ділянку або інший індивідуально визначений об’єкт не можна належно відчужити лише шляхом реєстрації договору товарною біржею.
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири або іншої нерухомості укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Набуте право власності має бути зареєстроване в установленому порядку. Цивільний кодекс України, стаття 657
Старий біржовий договір не можна автоматично вважати недійсним лише через відсутність нотаріального посвідчення. Його юридичну силу оцінюють за законодавством, яке діяло на дату укладення, з урахуванням реєстрації договору на біржі, фактичного виконання сторонами, оплати майна та реєстрації права в БТІ.
Проблеми часто виникають під час внесення такого права до сучасного Державного реєстру речових прав, продажу нерухомості, оформлення спадщини або отримання кредиту. Реєстратор чи нотаріус може перевіряти оригінал біржового договору, архівні матеріали БТІ, реєстраційне посвідчення, факт оплати та повноваження сторін.
Якщо наявних документів недостатньо або реєстрацію права не можна підтвердити, власнику може знадобитися отримання архівних довідок, відновлення документів або звернення до суду. Залежно від обставин позов може стосуватися визнання договору дійсним, встановлення юридичного факту чи визнання права власності.
Біржову угоду потрібно відрізняти від продажу нерухомості на аукціоні. Електронні торги державним, комунальним, арештованим або банкрутним майном можуть визначати покупця та ціну, але подальший перехід права оформлюється відповідно до спеціальної процедури. Сам факт проведення аукціону не робить операцію біржовою угодою в сучасному розумінні.
Також не варто плутати біржову угоду з придбанням цінних паперів або корпоративних прав компанії, яка володіє нерухомістю. У такій операції предметом торгів є фінансовий інструмент або частка в юридичній особі, а не безпосередньо квартира, будівля чи земельна ділянка.
Біржова угода з нерухомістю
Що таке біржова угода з нерухомістю, як квартири оформлювали через товарні біржі, чи чинні старі договори та як зареєструвати набуте право власності.
Біржова угода з нерухомістю, це історична форма купівлі-продажу квартири, будинку чи іншого об’єкта, за якої договір укладався та реєструвався через товарну біржу. Таке оформлення було поширене в Україні у 1990-х та на початку 2000-х років. Сьогодні звичайний продаж нерухомості через товарну біржу не застосовується. Договір укладають у письмовій формі, нотаріально посвідчують, а право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.