Боргове обтяження нерухомості є узагальненим практичним терміном, а не окремим видом речового права, визначеним законодавством України. Ним позначають іпотеку, арешт, заборону відчуження або інше обмеження права власника розпоряджатися чи користуватися нерухомістю, встановлене для забезпечення виконання боргового зобов’язання або примусового стягнення заборгованості.
Закон визначає обтяження як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, установлену законом, актом уповноваженого органу, посадової особи або таку, що виникла з правочину. Відомості про зареєстровані обтяження вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
Найпоширенішою формою боргового обтяження є іпотека. Нерухомість залишається у власності боржника, але забезпечує виконання основного зобов’язання, наприклад повернення банківського кредиту. Якщо боржник порушує умови договору, іпотекодержатель може звернути стягнення на предмет іпотеки в установленому законом або договором порядку. Закон України «Про іпотеку»
Іншим поширеним обмеженням є арешт нерухомого майна. Його можуть накласти суд, державний чи приватний виконавець або інший уповноважений орган. Арешт застосовується для збереження майна, забезпечення позову або подальшого примусового виконання рішення. За наявності арешту власник зазвичай не може продати, подарувати чи іншим способом відчужити об’єкт до зняття обмеження.
Заборона відчуження може супроводжувати іпотеку або виникати з іншої законної підстави. Вона безпосередньо обмежує можливість власника провести реєстраційну дію щодо переходу права власності. Водночас обтяження не завжди позбавляє власника права проживати у квартирі, користуватися будинком або здавати приміщення в оренду. Обсяг обмежень залежить від їхнього виду, підстави та змісту відповідного запису.
Не кожна заборгованість автоматично пов’язується з нерухомістю. Несплачений кредит, податок, аліменти, штраф або комунальні платежі спочатку є особистим зобов’язанням боржника. Обтяження конкретного об’єкта виникає лише після укладення забезпечувального договору, ухвалення відповідного рішення, відкриття процедури примусового виконання або настання іншої передбаченої законом підстави.
Комунальна заборгованість також не є тотожною обтяженню нерухомості. Наявність боргу за електроенергію, воду, опалення чи управління будинком сама по собі не означає, що квартира перебуває під арештом. Однак кредитор може звернутися до суду, а після отримання виконавчого документа ініціювати примусове стягнення, у межах якого на майно боржника може бути накладено арешт.
Продаж обтяженої нерухомості іноді можливий, але залежить від виду обмеження. Іпотечний об’єкт може відчужуватися за згодою іпотекодержателя або в межах погодженої процедури погашення боргу. За чинного арешту чи заборони відчуження нотаріальне оформлення продажу зазвичай неможливе до припинення відповідного обтяження.
Погашення боргу не завжди автоматично видаляє запис із реєстру. Після виконання зобов’язання необхідно оформити документальну підставу для припинення іпотеки, арешту або заборони та провести державну реєстрацію припинення обтяження. Поки запис залишається чинним, він може перешкоджати продажу навіть за фактично сплаченого боргу.
Перед придбанням нерухомості перевіряють актуальну інформацію з Державного реєстру речових прав, документи про виникнення обтяження, суму та статус забезпеченого боргу, наявність виконавчих проваджень і порядок зняття обмежень. Усної обіцянки продавця погасити заборгованість після отримання коштів недостатньо. Механізм розрахунків і припинення обтяження має бути документально погоджений до укладення договору.
Боргове обтяження
Що таке боргове обтяження нерухомості, чим воно відрізняється від звичайної заборгованості, як діють іпотека, арешт і заборона відчуження.
Боргове обтяження, це обмеження щодо нерухомості, яке виникло через невиконане фінансове зобов’язання її власника. Наприклад, квартира може перебувати в іпотеці банку або під арештом через стягнення боргу. Сам факт наявності боргу ще не означає, що нерухомість обтяжена. Обмеження має виникнути на передбаченій законом підставі та, у відповідних випадках, бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. Тому заборгованість за комунальні послуги та зареєстрований арешт квартири, це юридично різні ситуації.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Багатофункціональний комплекс це об’єкт нерухомості, у якому поєднано кілька функцій: житло, офіси, торгові площі, паркінг, сервіс, дозвілля або готельну складову. Такий формат створює середовище, де люди можуть жити, працювати, купувати послуги й проводити час в межах одного проєкту або поруч із ним.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.