Брутто-площа є показником загальної площі будівлі, поверху або функціональної частини об’єкта, визначеним за зовнішнім контуром огороджувальних конструкцій. В англомовній практиці найчастіше відповідає термінам gross floor area, GFA або gross building area, GBA.
До брутто-площі зазвичай включають площу всіх надземних і підземних поверхів, внутрішніх та зовнішніх стін, колон, сходових кліток, ліфтових зон, коридорів, холів, технічних приміщень і допоміжних просторів. Порядок врахування шахт, терас, балконів, паркінгів, антресолей та відкритих конструкцій залежить від застосованого стандарту і методики розрахунку.
Саме тому значення брутто-площі не можна використовувати без пояснення складу показника. Міжнародні стандарти визначають площі та просторові показники за різними методиками, а поняття gross floor area може мати відмінності залежно від призначення розрахунку. ISO 9836.
У девелоперському проєкті брутто-площа використовується для попереднього визначення масштабу забудови, розрахунку будівельного бюджету, потреби в матеріалах, інженерних потужностях і загальної собівартості об’єкта. Наприклад, якщо вартість будівництва становить 35 000 грн за квадратний метр брутто-площі, розрахунок охоплює не лише квартири або офіси, а й конструкції та спільні зони.
Брутто-площа завжди більша за корисну або реалізовану площу. Різницю формують стіни, колони, вертикальні комунікації, технічні приміщення, коридори, сходи та інші площі, які неможливо безпосередньо продати або передати одному користувачеві.
Співвідношення корисної чи реалізованої площі до брутто-площі характеризує планувальну ефективність проєкту. Якщо будівля має 20 000 м² брутто-площі, але продати або передати в оренду можна лише 14 000 м², ефективність використання площі становить 70%. Решта 30% припадає на конструктивні, комунікаційні, технічні та спільні зони.
Брутто-площу потрібно відрізняти від загальної площі квартири. Площа квартири визначається в її встановлених межах за правилами технічної інвентаризації та не включає конструктивні й спільні частини всього будинку.
Також брутто-площа не дорівнює орендній площі. В орендну площу бізнес-центру або торговельного комплексу може входити фактична площа приміщення та розрахункова частка спільних зон. Методика такого розподілу встановлюється договором або застосованим стандартом вимірювання.
Під час порівняння девелоперських проєктів необхідно перевіряти, за якою методикою визначена брутто-площа та які елементи до неї включені. Однакове числове значення може охоплювати різний склад приміщ приміщень і конструкцій, тому пряме порівняння без розшифрування показника може бути некоректним.
Брутто-площа
Що таке брутто-площа будівлі, які приміщення і конструкції вона охоплює та чим відрізняється від загальної, корисної, орендної й реалізованої площі.
Брутто-площа, це сумарна площа будівлі або окремого поверху, розрахована до вирахування площі зовнішніх і внутрішніх стін, колон, перегородок, технічних зон та інших конструктивних елементів. Простіше кажучи, це вся площа об’єкта «в зовнішніх межах». Вона показує загальний фізичний масштаб будівлі, але не відображає, скільки простору можна реально використовувати, продавати або здавати в оренду.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.