Відповідно до Закону України «Про будівельні норми», будівельні норми є затвердженими суб’єктом нормування підзаконними нормативними актами технічного характеру, які містять обов’язкові вимоги у сфері будівництва, містобудування та архітектури. Їх розроблення, затвердження, реєстрація та застосування регулюються спеціальним Законом України «Про будівельні норми».
Будівельні норми встановлюють вимоги до планування і забудови територій, конструктивної надійності, пожежної та техногенної безпеки, санітарних умов, енергоефективності, інклюзивності, інженерного забезпечення, захисту від шуму, організації будівництва та інших характеристик об’єктів.
Основними видами є державні будівельні норми, які позначаються абревіатурою ДБН, та галузеві будівельні норми, що мають позначення ГБН. ДБН поширюються на відповідні сфери будівництва на загальнодержавному рівні. ГБН регулюють окремі галузеві питання, якщо вони потребують спеціальних вимог.
Кожен нормативний документ має власне позначення, назву, сферу застосування, дату набрання чинності та редакцію. Наприклад, окремі ДБН регулюють планування територій, проєктування житлових будинків, облаштування закладів освіти, доступність будівель, пожежну безпеку або організацію будівельного виробництва.
Норми застосовуються під час підготовки містобудівної та проєктної документації, проведення експертизи проєкту, виконання будівельних робіт і прийняття об’єкта в експлуатацію. Їх мають враховувати замовники, архітектори, проєктувальники, експертні організації, технічний і авторський нагляд, підрядники та інші учасники будівництва.
Будівельні норми можуть встановлювати конкретні параметри або визначати функціональні вимоги до майбутнього результату. У передбачених законодавством випадках допускається застосування альтернативних рішень, але їх відповідність установленому рівню безпеки та надійності повинна бути належно обґрунтована.
Під час перевірки проєкту важливо використовувати редакцію норм, яка застосовувалася на відповідному етапі його розроблення та затвердження. Будівельні норми періодично змінюються, замінюються новими або визнаються такими, що втратили чинність. Тому посилання лише на номер ДБН без перевірки його актуального статусу може бути недостатнім.
Порушення будівельних норм може призвести до відмови у погодженні документації, негативного висновку експертизи, припису про усунення порушень, зупинення робіт або притягнення відповідальних осіб до відповідальності. Якщо відхилення створює загрозу безпеці, може знадобитися перероблення проєкту, підсилення конструкцій або обмеження експлуатації об’єкта.
Будівельні норми не потрібно ототожнювати з державними стандартами. ДБН і ГБН містять нормативні вимоги у сфері будівництва, тоді як ДСТУ переважно визначають характеристики матеріалів, продукції, процесів, методів випробувань та контролю. Стандарт може ставати обов’язковим у випадках, установлених законодавством або передбачених обов’язковим нормативним документом.
Для покупця нерухомості відповідність будівельним нормам має практичне значення. Вона впливає на безпеку конструкцій, пожежний захист, доступність, освітлення, вентиляцію, шумоізоляцію, відстані між будинками, організацію паркування та загальну якість проживання. Водночас сам факт введення будинку в експлуатацію не виключає можливих дефектів або відхилень, які можуть бути виявлені під час технічного обстеження.
Будівельні норми
Що таке будівельні норми, які вимоги встановлюють ДБН і ГБН, для кого вони обов’язкові та чим відрізняються від державних стандартів.
Будівельні норми, це обов’язкові вимоги, яких необхідно дотримуватися під час проєктування, будівництва, реконструкції, капітального ремонту та експлуатації будівель і споруд. Вони визначають правила безпеки, міцності, доступності, пожежного захисту, енергоефективності, планування територій та облаштування інженерних систем. Наприклад, норми можуть встановлювати допустиму висоту будинку, відстань до сусідньої забудови, ширину проїзду, кількість евакуаційних виходів, вимоги до освітлення приміщень, звукоізоляції, вентиляції, укриттів і доступності для маломобільних груп населення.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.
Бізнес-центр, це нежитлова будівля або комплекс, основну площу якого займають офісні приміщення для роботи компаній, підприємців та представництв. Офіси можуть передаватися в оренду або продаватися як окремі об’єкти комерційної нерухомості. На відміну від звичайної офісної будівлі, бізнес-центр зазвичай має централізоване управління, службу експлуатації, рецепцію, охорону, контроль доступу, телекомунікації, паркінг, переговорні кімнати та інші спільні сервіси. Водночас конкретний набір послуг залежить від рівня і концепції об’єкта.
Біржова угода з нерухомістю, це історична форма купівлі-продажу квартири, будинку чи іншого об’єкта, за якої договір укладався та реєструвався через товарну біржу. Таке оформлення було поширене в Україні у 1990-х та на початку 2000-х років. Сьогодні звичайний продаж нерухомості через товарну біржу не застосовується. Договір укладають у письмовій формі, нотаріально посвідчують, а право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав.