У нормативному значенні будівництво охоплює нове будівництво, реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт об’єктів. Таке визначення використовується, зокрема, у Порядку розроблення проєктної документації на будівництво об’єктів. В окремих нормативних документах до цього переліку також включається технічне переоснащення, тому точне значення терміна потрібно визначати з урахуванням контексту конкретного документа.
Нове будівництво передбачає створення будинку, будівлі, споруди, комплексу або лінійного об’єкта на території, де відповідного об’єкта раніше не існувало. До нового будівництва також може належати спорудження нового об’єкта замість ліквідованого, якщо проєкт не передбачає використання основних конструктивних елементів попередньої будівлі.
Реконструкція стосується перебудови наявного об’єкта зі зміною його геометричних параметрів, функціонального призначення, конструктивної схеми, техніко-економічних показників або інших істотних характеристик. Наприклад, реконструкцією може бути надбудова поверхів, розширення будівлі, перетворення промислового приміщення на житлове або зміна конструктивної системи об’єкта.
Капітальний ремонт спрямований на відновлення чи заміну конструкцій, інженерних систем та обладнання без принципової зміни функціонального призначення і ключових геометричних параметрів будівлі. Реставрація застосовується переважно до об’єктів культурної спадщини та передбачає збереження або відновлення їхніх історичних, архітектурних і художніх характеристик.
Будівництво є не окремою дією, а послідовністю взаємопов’язаних етапів. Зазвичай процес починається з визначення права на земельну ділянку, аналізу містобудівної документації, отримання вихідних даних і проведення інженерних вишукувань. Після цього розробляється проєктна документація, за потреби проводиться її експертиза та оформлюється право на виконання підготовчих або будівельних робіт.
Безпосередня реалізація проєкту включає організацію будівельного майданчика, земляні роботи, улаштування фундаментів, зведення несучих і огороджувальних конструкцій, монтаж інженерних систем, оздоблення, благоустрій та підключення до зовнішніх мереж. Організаційні вимоги до такого процесу встановлюють, зокрема, ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва».
Проєктування та виконання робіт повинні відповідати містобудівній документації, вихідним даним, будівельним нормам, технічним регламентам, вимогам пожежної, техногенної, санітарної, екологічної безпеки та доступності. Основні правові й організаційні процедури у цій сфері визначає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Основними учасниками будівництва можуть бути замовник, девелопер, генеральний проєктувальник, архітектор, генеральний підрядник, субпідрядники, інженер технічного нагляду, авторський нагляд, експертна організація та оператори інженерних мереж. Склад учасників і розподіл відповідальності залежать від масштабу, призначення та класу наслідків об’єкта.
Будівництво фінансується коштом замовника, інвесторів, банківського кредитування, бюджетних програм або через передбачені законодавством механізми залучення коштів майбутніх власників. Наявність будівельної техніки та активних робіт не підтверджує достатності фінансування, законності залучення коштів або спроможності забудовника завершити проєкт.
Строк будівництва може визначатися проєктом організації будівництва, календарним планом, договором підряду та внутрішнім графіком реалізації проєкту. Заявлений забудовником строк введення будинку в експлуатацію є прогнозною або договірною датою, але не підтвердженням фактичної готовності об’єкта.
Будівництво вважається завершеним фізично після виконання передбачених проєктом робіт. Однак для законної експлуатації цього недостатньо. Об’єкт має пройти встановлену процедуру прийняття в експлуатацію, після чого можуть оформлюватися адреса, право власності та договори з постачальниками комунальних послуг.
Будівництво потрібно відрізняти від девелопменту. Будівництво стосується проєктування та фізичного створення або перебудови об’єкта. Девелопмент є ширшим комерційним процесом, який може включати пошук ділянки, формування концепції, фінансову модель, залучення інвестицій, маркетинг, продаж, управління проєктом і подальшу експлуатацію нерухомості.
Також будівництво не є тотожним поняттю «будівельні роботи». Будівельні роботи є практичною частиною процесу, тоді як будівництво охоплює весь комплекс організаційних, проєктних, юридичних, фінансових, технічних і виробничих заходів, необхідних для створення та введення об’єкта в експлуатацію.
Для покупця нерухомості важливо перевіряти не лише темпи будівництва, а й право на землю, містобудівні умови та обмеження, проєктну документацію, експертизу, документ на виконання робіт, відомості про замовника й підрядника, схему фінансування та статус прийняття об’єкта в експлуатацію.
Будівництво
Що таке будівництво, які його основні види та етапи, хто бере участь у реалізації проєкту і чим будівництво відрізняється від будівельних робіт та девелопменту.
Будівництво, це процес створення нового об’єкта нерухомості або істотної зміни вже наявної будівлі чи споруди. У професійному та нормативному значенні поняття охоплює нове будівництво, реконструкцію, реставрацію і капітальний ремонт. У деяких нормативних документах до нього також відносять технічне переоснащення. Будівництво не обмежується роботами безпосередньо на майданчику. Воно включає підготовку земельної ділянки, проєктування, отримання необхідних документів, фінансування, виконання робіт, технічний та авторський нагляд, підключення інженерних мереж, прийняття об’єкта в експлуатацію.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.
Бізнес-план девелоперського проєкту, це документ, який показує, що планує створити девелопер, для якої аудиторії, скільки коштуватиме реалізація, звідки надходитиме фінансування та який прибуток може принести майбутній об’єкт. Він об’єднує концепцію забудови, аналіз ділянки й ринку, бюджет, графік будівництва, модель продажів або оренди, прогноз доходів та оцінку ризиків. Головне завдання бізнес-плану, перевірити, чи має проєкт економічний сенс і чи вистачить ресурсів для його завершення.
Бізнес-центр, це нежитлова будівля або комплекс, основну площу якого займають офісні приміщення для роботи компаній, підприємців та представництв. Офіси можуть передаватися в оренду або продаватися як окремі об’єкти комерційної нерухомості. На відміну від звичайної офісної будівлі, бізнес-центр зазвичай має централізоване управління, службу експлуатації, рецепцію, охорону, контроль доступу, телекомунікації, паркінг, переговорні кімнати та інші спільні сервіси. Водночас конкретний набір послуг залежить від рівня і концепції об’єкта.
Біржова угода з нерухомістю, це історична форма купівлі-продажу квартири, будинку чи іншого об’єкта, за якої договір укладався та реєструвався через товарну біржу. Таке оформлення було поширене в Україні у 1990-х та на початку 2000-х років. Сьогодні звичайний продаж нерухомості через товарну біржу не застосовується. Договір укладають у письмовій формі, нотаріально посвідчують, а право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав.