Loan constant розраховується за формулою:
Loan constant = річне обслуговування боргу / початкова сума кредиту × 100%
До річного обслуговування боргу входять проценти та планове погашення основної суми. Комісії, страхування, платежі за обслуговування рахунку та інші витрати включаються лише тоді, коли це прямо передбачено методикою розрахунку.
Наприклад, інвестор отримав кредит у розмірі 80 млн грн, за яким сукупні річні платежі становлять 7,2 млн грн:
Loan constant = 7,2 млн грн / 80 млн грн × 100% = 9%
За незмінної структури платежів кожні 10 млн грн залученого кредиту створюватимуть приблизно 900 тис. грн річного боргового навантаження.
Loan constant не дорівнює процентній ставці. Ставка визначає вартість користування позиковими коштами, тоді як loan constant враховує також повернення основної суми.
Якщо кредит на 100 млн грн має ставку 8%, але передбачає амортизацію, річний платіж буде більшим за 8 млн грн. За платежу 10,2 млн грн:
Loan constant = 10,2 млн грн / 100 млн грн × 100% = 10,2%
Різниця між ставкою 8% і loan constant 10,2% виникає через планове погашення тіла кредиту.
Для повністю амортизаційного кредиту з рівними періодичними платежами коефіцієнт залежить від процентної ставки, строку амортизації та частоти платежів. Чим вища ставка або коротший строк погашення, тим більшим буде loan constant.
Для щомісячних платежів спочатку визначають розмір ануїтетного платежу:
Щомісячний платіж = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
де:
P — початкова сума кредиту;
r — місячна процентна ставка;
n — загальна кількість щомісячних платежів.
Після цього щомісячний платіж множать на 12 та ділять на початкову суму кредиту.
Наприклад, кредит становить 50 млн грн, номінальна річна ставка дорівнює 10%, а строк амортизації складає 15 років. За щомісячного погашення річна сума платежів становитиме приблизно 6,45 млн грн:
Loan constant = 6,45 млн грн / 50 млн грн × 100% ≈ 12,9%
За такого самого кредиту та ставки, але з амортизацією протягом 25 років, річне обслуговування боргу становитиме приблизно 5,45 млн грн:
Loan constant = 5,45 млн грн / 50 млн грн × 100% ≈ 10,9%
Довший строк амортизації зменшує регулярний платіж, хоча загальна сума процентів за весь період кредитування зазвичай збільшується.
Loan constant особливо корисний під час попереднього аналізу фінансування. Якщо відомі сума кредиту та коефіцієнт, річний debt service можна визначити без побудови повного графіка платежів:
Річне обслуговування боргу = сума кредиту × loan constant
Якщо банк пропонує кредит у розмірі 120 млн грн із loan constant 11%:
Річний debt service = 120 млн грн × 11% = 13,2 млн грн
Цей результат можна використати для перевірки того, чи здатний прогнозований NOI об’єкта підтримувати запропоновану структуру боргу.
Loan constant також дозволяє визначити максимальну суму кредиту, яку може обслуговувати об’єкт за встановленого ліміту річних платежів:
Максимальна сума кредиту = допустимий річний debt service / loan constant
Наприклад, NOI комерційного об’єкта становить 15 млн грн, а кредитор вимагає DSCR не нижче 1,25. Максимально допустиме річне обслуговування боргу дорівнює:
15 млн грн / 1,25 = 12 млн грн
Якщо loan constant запропонованого кредиту становить 10%:
Максимальна сума кредиту = 12 млн грн / 10% = 120 млн грн
Якщо через коротший строк амортизації loan constant збільшиться до 12%:
Максимальна сума кредиту = 12 млн грн / 12% = 100 млн грн
Отже, однакова нерухомість за однакового NOI може підтримувати різну суму кредиту залежно від структури його погашення.
Для кредиту зі сплатою лише процентів loan constant протягом відповідного періоду зазвичай дорівнює процентній ставці. За кредиту 100 млн грн під 9% річних:
Річний процентний платіж = 9 млн грн
Interest-only loan constant = 9%
Однак такий показник не враховує повернення основної суми наприкінці строку. Низьке поточне боргове навантаження супроводжується ризиком великого остаточного платежу та залежністю від рефінансування або продажу активу.
У кредитах із balloon payment регулярні платежі можуть розраховуватися за довгим періодом амортизації, хоча фактичний строк кредиту є значно коротшим. Наприклад, кредит видано на 7 років із графіком амортизації на 25 років. Loan constant відображатиме поточні щорічні платежі, але не включатиме всю суму боргу, яка залишиться непогашеною наприкінці сьомого року.
Тому для таких кредитів окремо аналізують:
- залишок основної суми на дату погашення;
- очікувану вартість нерухомості;
- прогнозований NOI;
- майбутній LTV;
- здатність отримати нове фінансування;
- сценарій продажу активу.
Для кредиту зі змінною ставкою loan constant не залишається постійним. Зміна базового індексу або банківської ставки впливає на розмір процентного платежу, а отже, і на сукупне річне обслуговування боргу.
Наприклад, кредит становить 100 млн грн. За поточної ставки та графіка амортизації річні платежі дорівнюють 10 млн грн:
Поточний loan constant = 10%
Після перегляду ставки платежі зростають до 12 млн грн:
Новий loan constant = 12%
За NOI 15 млн грн відповідний DSCR знизиться з 1,50 до 1,25, хоча початкова сума кредиту та операційний результат об’єкта не змінилися.
Під час порівняння кредитних пропозицій loan constant часто є інформативнішим за номінальну ставку. Один банк може запропонувати нижчу ставку, але коротший строк амортизації, інший — вищу ставку з довшим графіком погашення.
Наприклад:
кредит А має ставку 9% і loan constant 12,2%;
кредит Б має ставку 10% і loan constant 11,3%.
Кредит А дешевший за номінальною ставкою, але створює більше щорічне навантаження через швидше погашення основної суми. Водночас він дозволяє швидше скоротити борг і зменшити залишок кредиту на дату продажу об’єкта.
Саме тому нижчий loan constant не завжди означає вигідніше фінансування. Він покращує поточний грошовий потік, але може бути наслідком повільної амортизації або повної відсутності погашення основної суми.
Вищий loan constant зменшує доступний власнику грошовий потік, проте прискорює накопичення власного капіталу через скорочення боргу. Для коректного порівняння необхідно враховувати не лише щорічний платіж, але й залишок кредиту, загальну суму процентів, комісії, строк фінансування та умови дострокового погашення.
Loan constant можна співвіднести з cap rate для попередньої оцінки впливу боргу на грошовий потік інвестора. Якщо дохідність об’єкта нижча за коефіцієнт обслуговування кредиту, позиковий капітал може зменшувати поточну дохідність власного капіталу.
Наприклад, об’єкт придбано за 100 млн грн і він генерує NOI 9 млн грн:
Cap rate = 9%
Для придбання залучено кредит 60 млн грн із loan constant 11%:
Річний debt service = 60 млн грн × 11% = 6,6 млн грн
Грошовий потік після обслуговування боргу:
9 млн грн − 6,6 млн грн = 2,4 млн грн
Власний капітал інвестора становить 40 млн грн, тому поточна cash-on-cash return до оподаткування дорівнює:
2,4 млн грн / 40 млн грн × 100% = 6%
Об’єкт має cap rate 9%, але через дорожчу структуру боргу поточна дохідність внесеного капіталу знижується до 6%. Частина економічного результату при цьому не зникає, а переходить у погашення основної суми та збільшення частки власника в активі.
Якщо cap rate перевищує loan constant, боргове фінансування може позитивно впливати на поточний грошовий потік власного капіталу. Проте це співвідношення є лише початковим орієнтиром. Воно не враховує зростання або падіння NOI, зміну вартості нерухомості, податки, капітальні витрати та майбутню ціну продажу.
У практичному аналізі необхідно чітко визначати знаменник показника. Стандартний loan constant розраховується від початкової суми кредиту. Якщо річний платіж поділити на поточний залишок боргу, показник поступово зростатиме в міру амортизації та вже не відповідатиме початковому коефіцієнту кредиту.
Наприклад, початковий кредит становив 100 млн грн, а річний платіж дорівнює 10 млн грн:
Початковий loan constant = 10%
Після погашення частини боргу його залишок скоротився до 80 млн грн. Якщо поділити той самий платіж на поточний залишок:
10 млн грн / 80 млн грн × 100% = 12,5%
Це корисне окреме співвідношення, але його не слід без пояснення порівнювати з початковим loan constant.
Показник має низку обмежень. Він не характеризує якість нерухомості, стабільність орендарів, ліквідність застави або достатність NOI. Однаковий loan constant може бути комфортним для об’єкта зі стабільним доходом і надмірним для активу з високою вакантністю.
Loan constant також не показує повну вартість фінансування, якщо до розрахунку не включені разові комісії, витрати на оцінку, страхування, юридичний супровід, резервні рахунки та штрафи за дострокове погашення. Для аналізу загальної вартості кредиту додатково використовують ефективну процентну ставку та повну модель грошових потоків.
У професійному аналізі loan constant застосовують як інструмент перетворення суми кредиту на очікуваний річний debt service. Він особливо корисний під час швидкого моделювання, порівняння кредитних пропозицій та визначення максимальної суми фінансування за заданими вимогами до покриття боргу.