Loan-to-cost ratio, скорочено LTC, розраховується як відношення суми кредиту до загальної вартості реалізації проєкту:
LTC = сума кредиту / загальна вартість проєкту × 100%
Наприклад, бюджет будівництва становить 200 млн грн, а кредитна лінія банку дорівнює 130 млн грн:
LTC = 130 млн грн / 200 млн грн × 100% = 65%
Це означає, що кредитор фінансує 65% погоджених витрат, а позичальник повинен забезпечити решту 35%, тобто 70 млн грн власного капіталу.
На відміну від LTV, показник LTC порівнює кредит не з ринковою вартістю нерухомості, а з витратами на її створення, придбання, реконструкцію або підготовку до експлуатації. Тому ці коефіцієнти відповідають на різні питання.
LTC показує частку кредитора у фінансуванні бюджету проєкту. LTV характеризує співвідношення боргу та вартості активу, який забезпечує повернення кредиту.
Наприклад, загальна вартість реалізації проєкту становить 120 млн грн, прогнозована ринкова вартість завершеної нерухомості дорівнює 180 млн грн, а сума кредиту складає 72 млн грн:
LTC = 72 млн грн / 120 млн грн × 100% = 60%
LTV завершеного об’єкта = 72 млн грн / 180 млн грн × 100% = 40%
Низький прогнозований LTV у цьому прикладі виникає через очікувану девелоперську маржу. Проте кредитор не може оцінювати ризик лише за майбутньою вартістю, оскільки завершення проєкту потребує часу, капіталу, дозволів, продажів або стабілізації орендного доходу.
У знаменнику LTC використовують загальну вартість проєкту, але склад відповідних витрат залежить від методики кредитора. До бюджету можуть включатися:
- вартість земельної ділянки або придбання об’єкта;
- будівельні та монтажні роботи;
- проєктування й технічний нагляд;
- інженерні мережі та підключення;
- обладнання й оздоблення;
- дозволи, погодження та страхування;
- маркетинг і витрати на продаж;
- проценти за кредитом у період будівництва;
- комісії за фінансування;
- резерв на непередбачені витрати;
- інші прямі та непрямі витрати.
Водночас банк може не визнавати окремі статті витрат частиною фінансованого бюджету. Наприклад, витрати, понесені до погодження кредиту, внутрішні адміністративні витрати девелопера, завищені комісії пов’язаним компаніям або непідтверджена вартість землі можуть бути виключені з розрахунку.
Особливе значення має оцінка земельної ділянки або об’єкта, який девелопер уже вніс до проєкту. Кредитор може врахувати його за фактичною ціною придбання, поточною ринковою вартістю або за меншою з цих величин. Від обраної методики залежить розмір визнаного власного капіталу.
Наприклад, девелопер кілька років тому придбав землю за 10 млн грн, а її поточна оцінка становить 25 млн грн. Якщо банк визнає лише історичну вартість, до власного внеску буде зараховано 10 млн грн. Якщо погоджується актуальна оцінка, визнаний капітал може бути більшим, хоча він не є новим грошовим внеском.
Кредитор також визначає, коли саме позичальник повинен внести власний капітал. Поширеною умовою є вимога спочатку використати весь або значну частину власного внеску, після чого банк починає фінансувати витрати з кредитної лінії.
Інший підхід передбачає пропорційне фінансування кожної витрати. За LTC 60% банк може оплачувати 60% підтвердженої вартості робіт, а позичальник одночасно фінансує решту 40%.
Наприклад, підрядник виставив підтверджений рахунок на 5 млн грн. За пропорційної моделі з LTC 60% банк надасть 3 млн грн, а девелопер повинен внести 2 млн грн власних коштів.
Видача кредиту зазвичай відбувається траншами відповідно до фактично виконаних робіт. Перед черговим фінансуванням кредитор може перевіряти акти виконаних робіт, рахунки, кошторис, стан будівництва, наявність власного внеску та відповідність проєкту затвердженому графіку.
Важливим показником є не лише фактична сума витрат, але й cost to complete, тобто кошти, необхідні для завершення проєкту. Банк повинен переконатися, що невикористаної частини кредиту разом із доступним капіталом позичальника достатньо для фінансування залишку робіт.
Якщо до завершення потрібно 50 млн грн, а невикористаний кредит становить лише 35 млн грн, проєкт має дефіцит фінансування у розмірі 15 млн грн. Навіть якщо початковий LTC не перевищує погодженого рівня, кредитор може зупинити видачу нових траншів до внесення додаткового капіталу.
Перевищення бюджету є одним із головних ризиків для LTC. Якщо початкова вартість проєкту становила 100 млн грн, а кредит дорівнював 65 млн грн, початковий LTC складав 65%. Після збільшення бюджету до 115 млн грн той самий кредит формально відповідає LTC приблизно 56,5%.
На перший погляд коефіцієнт зменшився, але фінансова ситуація позичальника погіршилася, оскільки він повинен самостійно знайти додаткові 15 млн грн. Тому зниження фактичного LTC через перевищення витрат не означає зменшення ризику проєкту.
Якщо банк погодиться збільшити кредит до 74,75 млн грн, LTC залишиться на рівні 65%. Однак таке збільшення не відбувається автоматично. Кредитор повторно оцінює майбутню вартість об’єкта, джерела погашення, фінансовий стан позичальника та причини перевищення бюджету.
Для захисту від подорожчання матеріалів, зміни вартості робіт і непередбачених технічних проблем у бюджет закладають contingency reserve, тобто резерв на непередбачені витрати. Його розмір залежить від стадії проєктування, складності будівництва, типу договору з підрядником і точності кошторису.
Проєкт із завершеною документацією, фіксованою ціною генерального підряду та отриманими дозволами має нижчий ризик перевищення бюджету, ніж проєкт на ранній стадії. Тому однаковий LTC не означає однакової якості кредиту.
LTC також може змінюватися протягом реалізації проєкту. На початковому етапі розрахунок ґрунтується на затвердженому бюджеті та максимальній сумі кредитної лінії. У процесі будівництва можна визначати поточний LTC на основі фактично виданого боргу та понесених витрат.
Однак поточний коефіцієнт потрібно тлумачити обережно. Якщо банк ще не видав більшість кредитних коштів, низький поточний LTC не означає низького майбутнього боргового навантаження. Для оцінки повної структури фінансування використовують максимальну погоджену суму кредиту та загальний бюджет.
У девелоперських проєктах джерелом погашення кредиту можуть бути продажі квартир, комерційних приміщень або земельних ділянок. Тоді кредитор аналізує не лише LTC, але й темпи продажів, середню ціну, собівартість, залишок непроданих площ і механізм спрямування надходжень на погашення боргу.
Для орендної нерухомості будівельний кредит після завершення робіт часто рефінансується довгостроковим інвестиційним кредитом. У такому випадку необхідно перевірити, чи дозволяють стабілізований NOI, DSCR, debt yield та оцінка готового об’єкта залучити достатнє фінансування для погашення будівельного боргу.
Наприклад, після завершення проєкт має генерувати NOI 12 млн грн на рік. Якщо постійний кредитор вимагає debt yield не нижче 10%, максимально допустимий борг становитиме:
Максимальний кредит = 12 млн грн / 10% = 120 млн грн
Якщо залишок будівельного кредиту разом із комісіями перевищує цю суму, виникає ризик дефіциту рефінансування, навіть якщо початковий LTC здавався прийнятним.
Майбутня вартість об’єкта також може бути нижчою за прогнозовану через зниження орендних ставок, збільшення вакантності, зміну cap rate або падіння цін продажу. Тому кредитор обмежує фінансування одночасно за кількома показниками.
Наприклад, банк може погодити не більше 70% LTC і не більше 60% LTV від прогнозованої вартості завершеного об’єкта. Остаточна сума кредиту визначатиметься меншим із двох результатів.
Якщо бюджет становить 100 млн грн, а майбутня вартість оцінюється у 110 млн грн:
Максимальний кредит за LTC = 100 млн грн × 70% = 70 млн грн
Максимальний кредит за LTV = 110 млн грн × 60% = 66 млн грн
Отже, попри допустимі 70 млн грн за LTC, банк обмежить фінансування до 66 млн грн через вимогу LTV.
Якщо майбутня вартість становитиме 150 млн грн, максимальний кредит за LTV дорівнюватиме 90 млн грн, але обмеження LTC залишить доступне фінансування на рівні 70 млн грн. Це не дозволяє кредитору фінансувати надто велику частину витрат лише на підставі прогнозованої девелоперської маржі.
Високий LTC підсилює дохідність власного капіталу, якщо проєкт завершено в межах бюджету та прогнозована вартість реалізована. Інвестор вкладає менше власних коштів, тому прибуток відносно його капіталу може бути вищим.
Водночас кредитне плече збільшує ризик. Девелопер повинен сплачувати проценти, дотримуватися графіка будівництва, виконувати фінансові ковенанти та забезпечувати додатковий капітал у разі перевищення бюджету. Затримка введення в експлуатацію також збільшує процентні витрати й може скоротити очікувану маржу.
Низький LTC означає більшу частку власного капіталу та кращий захист кредитора, але не гарантує успішності проєкту. Невдале розташування, юридичні проблеми, слабкий попит, помилки концепції або суттєве перевищення бюджету можуть зробити збитковим навіть проєкт із консервативною структурою фінансування.
LTC не показує здатність завершеного об’єкта генерувати дохід, не враховує строк реалізації, процентну ставку, графік використання кредиту та майбутню ринкову вартість. Два проєкти з LTC 60% можуть мати різний рівень ризику через відмінності у стадії готовності, документації, досвіді девелопера, структурі продажів і запасі ліквідності.
Показник також залежить від достовірності бюджету. Якщо витрати навмисно або помилково занижено, початковий LTC може виглядати вищим, але абсолютний розмір кредиту виявиться недостатнім для завершення робіт. Завищений бюджет, навпаки, може штучно зменшувати розрахований коефіцієнт і створювати хибне уявлення про значний власний внесок.
Тому кредитори перевіряють кошторис, порівнюють витрати з аналогічними проєктами, залучають технічних консультантів і контролюють використання кожного траншу. У великих проєктах незалежний інженер може регулярно підтверджувати ступінь готовності та актуальний прогноз вартості завершення.
Для професійного аналізу LTC використовують разом із LTV, DSCR, debt yield, NOI, IRR, equity multiple, бюджетом, графіком будівництва, аналізом чутливості та прогнозованою вартістю завершеного об’єкта. LTC відповідає на конкретне питання: яку частину загальної вартості проєкту фінансує кредитор і скільки власного капіталу повинен забезпечити інвестор.