Loan-to-value ratio

Loan-to-value ratio, скорочено LTV, розраховується як відношення залишку кредитної заборгованості до вартості нерухомості:

LTV = сума кредиту / вартість нерухомості × 100%

Наприклад, інвестор купує об’єкт за 20 млн грн і залучає кредит у розмірі 13 млн грн:

LTV = 13 млн грн / 20 млн грн × 100% = 65%

Власний капітал покупця становить 7 млн грн, або 35% вартості придбання, якщо не враховувати супутні витрати на оформлення, комісії, ремонт та інші вкладення.

Для кредитора LTV показує, наскільки вартість застави перевищує суму боргу. За LTV 65% банк має умовний запас у розмірі 35% вартості об’єкта. Цей запас захищає його від падіння ринкової ціни, витрат на примусове стягнення, тривалого продажу та інших ризиків.

Значення 100% означає, що кредит дорівнює повній вартості нерухомості. LTV вище 100% свідчить, що борг перевищує поточну оцінку об’єкта. Така ситуація може виникнути після суттєвого падіння ринку, накопичення заборгованості або повторної оцінки застави.

Ключовим питанням є визначення вартості, яка використовується у знаменнику. Під час придбання банк може орієнтуватися на ціну угоди, незалежну оцінку або меншу з цих двох величин. Тому навіть якщо покупець погодив ціну 10 млн грн, а оцінювач визначив ринкову вартість у 9 млн грн, кредитор може розраховувати LTV саме від 9 млн грн.

Якщо банк готовий надати кредит із максимальним LTV 70%, найбільша сума фінансування за такої оцінки становитиме:

Максимальна сума кредиту = 9 млн грн × 70% = 6,3 млн грн

Різницю між сумою кредиту та повною ціною угоди покупець повинен покрити власними коштами. Додатково він фінансує витрати, які банк не включає до вартості застави.

У девелопменті та реконструкції можуть використовуватися інші бази розрахунку. Loan-to-cost ratio, або LTC, порівнює кредит із загальною вартістю реалізації проєкту, тоді як LTV порівнює борг із поточною або майбутньою ринковою вартістю нерухомості.

Наприклад, бюджет проєкту становить 100 млн грн, прогнозована вартість завершеного об’єкта дорівнює 140 млн грн, а кредит складає 70 млн грн. У цьому випадку:

LTC = 70 млн грн / 100 млн грн × 100% = 70%

LTV завершеного об’єкта = 70 млн грн / 140 млн грн × 100% = 50%

Отже, одна й та сама структура фінансування може мати різні значення LTC і LTV. Для банку важливі обидва показники: перший характеризує частку кредитора у витратах на реалізацію проєкту, другий показує покриття боргу очікуваною вартістю готової нерухомості.

Розрізняють початковий та поточний LTV. Початковий показник розраховується на момент видачі кредиту. Поточний LTV визначається на основі залишку заборгованості та актуальної вартості об’єкта:

Поточний LTV = залишок боргу / поточна вартість нерухомості × 100%

Якщо власник поступово погашає основну суму кредиту, а вартість нерухомості залишається стабільною або зростає, LTV зменшується. Це означає збільшення частки власного капіталу та зниження ризику кредитора.

Однак падіння ринкової вартості може підвищити LTV навіть за регулярного погашення кредиту. Наприклад, залишок боргу становить 6 млн грн, а вартість об’єкта знизилася з 10 до 7,5 млн грн:

LTV = 6 млн грн / 7,5 млн грн × 100% = 80%

Хоча абсолютна сума заборгованості могла зменшитися, співвідношення боргу до вартості застави погіршилося.

У кредитних договорах може встановлюватися максимально допустимий LTV як фінансовий ковенант. Якщо через переоцінку нерухомості показник перевищує погоджений рівень, банк може вимагати часткового дострокового погашення кредиту, надання додаткової застави або внесення власного капіталу.

Умовну суму, необхідну для відновлення погодженого LTV, можна визначити на основі актуальної вартості об’єкта. Якщо нерухомість оцінено у 8 млн грн, максимальний LTV становить 70%, а залишок боргу дорівнює 6 млн грн, допустима заборгованість складає 5,6 млн грн. Для повернення до встановленого рівня необхідно скоротити борг щонайменше на 400 тис. грн.

LTV впливає на умови кредитування. Високе співвідношення боргу до вартості означає менший власний внесок позичальника та нижчий запас забезпечення. Кредитор може компенсувати цей ризик вищою процентною ставкою, додатковими гарантіями, страхуванням, жорсткішими ковенантами або вимогою більшого резерву.

Низький LTV зазвичай свідчить про більшу частку власного капіталу та кращий захист банку. Водночас надмірно низьке кредитне плече не завжди є оптимальним для інвестора, оскільки потребує значного обсягу власних коштів і може зменшувати дохідність власного капіталу.

Використання боргу здатне підвищити cash-on-cash return, IRR та equity multiple, якщо дохідність об’єкта перевищує вартість фінансування. Проте кредитне плече працює і у зворотному напрямку: падіння доходів або вартості нерухомості швидше скорочує капітал власника.

Наприклад, об’єкт вартістю 10 млн грн придбано із кредитом 7 млн грн. Початковий капітал інвестора становить 3 млн грн, а LTV дорівнює 70%. Якщо вартість нерухомості знизиться на 20%, до 8 млн грн, борг за відсутності погашення залишиться на рівні 7 млн грн. Власний капітал скоротиться до 1 млн грн, тобто падіння вартості об’єкта на 20% спричинить зменшення капіталу інвестора приблизно на 67%.

Саме тому високий LTV підсилює не лише потенційну дохідність, а й ризик втрати власного капіталу. Чим менший початковий внесок, тим сильніше зміна вартості нерухомості впливає на фінансовий результат власника.

LTV також не можна оцінювати без урахування ліквідності об’єкта. Однакове значення показника для стандартної квартири у великому місті та вузькоспеціалізованого промислового комплексу не означає однаковий ризик. Якщо заставу складно швидко продати, кредитору потрібен більший запас між боргом та оціночною вартістю.

На допустимий рівень LTV впливають тип нерухомості, технічний стан, розташування, стабільність ринку, якість орендарів, строк договорів, валютна структура доходів і кредиту, а також юридична чистота об’єкта. Для нестабілізованих, девелоперських або проблемних активів кредитори зазвичай застосовують консервативніші вимоги.

Під час рефінансування новий кредит може визначатися на основі актуальної оцінки та встановленого максимального LTV. Якщо об’єкт подорожчав або сума боргу зменшилася, власник іноді може залучити додаткове фінансування та вилучити частину накопиченого капіталу.

Наприклад, нерухомість оцінено у 15 млн грн, максимальний LTV становить 65%, а залишок попереднього кредиту дорівнює 7 млн грн. Теоретичний розмір нового кредиту складає 9,75 млн грн. Після погашення старої заборгованості залишається 2,75 млн грн до врахування комісій, податків та інших витрат на рефінансування.

Отримання цих коштів не означає автоматичного виникнення прибутку. Власник збільшує борг і майбутні платежі, тому рефінансування необхідно перевіряти за DSCR, процентною ставкою, строком кредиту та стресовими сценаріями.

Для портфельного кредитування може використовуватися сукупний LTV, який порівнює загальний борг із вартістю всіх об’єктів, переданих у заставу. Такий підхід дозволяє сильнішим активам частково компенсувати ризики слабших, але водночас створює взаємозалежність між об’єктами портфеля.

LTV має обмеження. Він не враховує здатність нерухомості генерувати дохід, структуру кредитних платежів, процентну ставку, строк погашення та майбутні капітальні витрати. Об’єкт із низьким LTV може мати недостатній дохід для обслуговування боргу, а нерухомість із вищим LTV може стабільно виконувати кредитні зобов’язання.

Також показник залежить від достовірності оцінки. Завищена ринкова вартість штучно знижує LTV та створює хибне уявлення про захищеність кредитора. Тому банки використовують незалежну оцінку, власні коригування та періодичний перегляд вартості застави.

Для професійного аналізу LTV використовують разом із DSCR, debt yield, LTC, NOI, cap rate, cash-on-cash return, IRR та сценарним аналізом. Показник відповідає на конкретне питання: яку частину вартості нерухомості профінансовано боргом і який запас власного капіталу захищає інвестора та кредитора від зниження вартості об’єкта.